به گزارش خبرنگار مهر، حجم بالای نقدینگی و عدم کنترل آن، از سوی مسئولان بعنوان علت اصلی نوسانات، جهش‌های قیمتی و التهابات اخیر در بازارهای ارز، سکه، خودرو و مسکن معرفی شده است. از طرفی طی گزارش‌های متعدد مرکز پژوهش‌های مجلس و اتاق بازرگانی در مورد پایش فضای کسب و کار، مهمترین مشکل واحدهای تولیدی دشواری تأمین مالی از بانک‌ها و کمبود نقدینگی عنوان شده است. حال سوال این گونه مطرح می‌شود که چرا این حجم عظیم نقدینگی بالای ۳,۵۰۰ هزار میلیارد تومان در خدمت تولید و رشد اقتصاد کشور قرار نگرفته است؟
به عقیده کارشناسان اقتصادی باید هم زمان با اقدام برای رفع عواملی که موجب رشد بالا و افسار گسیخته نقدینگی شده است، تدابیری اندیشیده شود تا نقدینگی در خدمت فعالیت‌های تولیدی قرار گیرد. بدین وسیله رشد واقعی در اقتصاد و به دنبال آن رفاه پدید می‌آید. البته حجم بالای نقدینگی و تقاضای سوداگرانه و غیر مولد در بازارهایی چون مسکن، سکه، ارز و خودرو موجب ایجاد خسارت‌های دیگری نیز شده است. نوسان‌های ادواری قیمت مسکن ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه، زیان‌های اجتماعی بر خانوارها وارد می‌سازند و موجب کاهش و یا تأخیر در تقاضای مؤثر مسکن شده و هم چنین کاهش رشد ارزش افزوده بخش مسکن را به دنبال دارد و با توجه به اهمیت بخش مسکن در اقتصاد ملی، می‌تواند کاهش رشد اقتصادی را به دنبال داشته باشد.
از طرفی دیگر آسیب‌هایی نظیر شکاف طبقاتی، نوسانات شدید در بازارها، رکود اقتصادی و عدم رونق تولید در اقتصاد ایران به دلیل بالا رفتن غیرمنطقی حجم نقدینگی در اقتصاد ایران و به وجود آمدن پدیده‌ای به نام سرمایه‌های سرگردان (علی‌الخصوص در چند سال اخیر) افزایش یافته است.
به طور مشخص، عدم کنترل تقاضاهای سوداگرانه در حوزه مسکن، مشکلاتی را طی سال‌های اخیر برای کشور ایجاد کرده است که در ادامه به بررسی آنها می‌پردازیم.
اطلاعات مرکز آمار و بانک مرکزی نشان می‌دهد طول دوره انتظار برای خرید خانه ۷۵ متری در شهر تهران و با فرض ثبات قیمت، به ۵۶ سال افزایش یافته است
بالا رفتن سهم تقاضاهای غیر مصرفی تا ۷۷ درصد
طی فاصله زمانی دو سرشماری گذشته در بازه زمانی ۱۳۸۵-۱۳۹۵ نزدیک به ۷۷ درصد از تقاضای مسکن موجود به تقاضای سرمایه‌ای اختصاص یافته است. این در حالی است که در بازه دو سرشماری ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ نزدیک به ۸۰ درصد از تقاضای بخش مسکن تقاضای مصرفی بوده است. همچنین عدم عرضه مسکن باعث شد تا تعداد خانه‌های خالی از ۱.۶ میلیون در سال ۹۰ به ۲.۶ میلیون در سال ۹۵ افزایش یابد.
ایجاد حباب قیمتی و تورم غیرمنطقی
افزایش سهم هزینه‌ای مسکن در سبد خانوار به بیش از ۴۰ درصد، رشد ۲۸۰ درصدی قیمت مسکن از سال ۹۶ تاکنون، کاهش خانوارهای دارای مسکن ملکی شهری از حدود ۷۰ درصد به ۵۴ درصد طی ۲۰ سال گذشته، افزایش مدت دوره انتظار برای خرید مسکن به بیش از ۴۰ سال در شرایط حال حاضر از شاخص‌هایی هستند که وضعیت بحرانی حوزه زمین و ساختمان را به‌خوبی قابل درک می‌کنند.
کاهش قدرت خرید مسکن
بر اساس گزارش بانک مرکزی، سهم هزینه‌ای مسکن در سبد خانوار به رقمی حدود ۳۵.۵ درصد رسیده است. همچنین شاخص دسترسی به مسکن شهری برای یک واحد با ذخیره تمام حقوق سالانه خانوار در سال ۱۳۷۱، معادل ۶ سال بوده که این شاخص در سال ۱۳۹۴ به ۱۰.۳ رسیده است. دوره انتظار تأمین مسکن نیز در سال‌های اخیر افزایش یافته است؛ به طوری که در سال ۹۴ به ۳۱ سال رسیده است. اطلاعات مرکز آمار و بانک مرکزی نشان می‌دهد طول دوره انتظار برای خرید خانه ۷۵ متری در شهر تهران و با فرض ثبات قیمت در سال‌های آینده به ۵۶ سال افزایش یافته است؛ در حالی که این عدد در سایر کشورها مانند هلند، دانمارک، آفریقای جنوبی و کانادا بین ۹ تا ۲۰ سال است.
بر اساس گزارش طرح جامع مسکن وزارت راه و شهرسازی، در چنین وضعیتی که رشد قیمت خانه از رشد درآمد خانوار بیشتر است، خانوارهای سه دهک اول و بخشی از خانوارهای دهک چهارم حتی با افزایش وام هم نمی‌توانند نیاز خود را برطرف کنند.
حرکت بانک‌ها به سمت فعالیت‌های غیر مولد
تأمین نقدینگی لازم برای فعالیت‌های مولد به دلیل جذابیت بیشتر فعالیت‌های غیر مولد از نظر سوددهی بالاتر و ریسک کمتر با مشکل مواجه شده است. اتخاذ رفتار سوداگرانه توسط افراد نقش اساسی در افزایش جهشی قیمت اقلام در بازه‌های زمانی مختلف داشته است. سفته بازی در بازارهایی مانند مسکن، زمین، خودرو، طلا و ارز، قیمت این اقلام را افزایش داده و تأمین نیاز مصرفی مردم را با مشکل مواجه می‌کند. از سوی دیگر یکی از دلایل عمده رشد بالای نقدینگی، حضور و جولان فعالیت‌های غیر مولد و بدون ارزش حقیقی در اقتصاد کشور است. اگر تنها به وسیله فعالیت‌های غیر مولد نقدینگی در کشور بالا برود، تبعات زیانباری متوجه اقتصاد کشور و رفاه مردم خواهد شد. در واقع اگر فعالیت‌های غیر مولد به عنوان یک فعالیت پرسود و کم ریسک و به شدت جذاب‌تر نسبت به تولید در اقتصاد آزاد باشد، بانک‌ها به عنوان موتور خلق نقدینگی و پول در اقتصاد به سمت این فعالیت‌ها نسبت به تولید بیشتر رغبت می‌کنند و تسهیلات و فعالیت‌های خود را به این دست فعالیت‌ها اختصاص می‌دهند. نتیجه چنین رویکردی افزایش نقدینگی بدون افزایش ارزش افزوده و کالا و خدمات در اقتصاد است که روی دیگر سکه تورم است.
نقش مالیات بر عایدی سرمایه در این میان بیش از آنکه نقش درآمدی باشد، نقش تنظیمی و اصلاحی است
سوددهی بالاتر و ریسک کمتر فعالیت‌های غیر مولد در مقابل فعالیت‌های مولد، بانک‌ها را به‌عنوان بنگاه‌های اقتصادی برای دستیابی به سود بیشتر به سمت سرمایه‌گذاری و اعطای نقدینگی در فعالیت‌های غیر مولد سوق داده است. به همین دلیل بانک‌ها تمایل زیادی برای اعطای تسهیلات و تأمین مالی فعالیت‌های مولد ندارند.
سفته‌بازی در بازارهای طلا، ارز و مسکن از جمله فعالیت‌های جذاب و غیر مولد برای بلعیدن نقدینگی کشور است. مطالعه خاص بازار مسکن نشان می‌دهد که جذابیت این بازار به خاطر امکان دستیابی به سودهای کلان و افزایش ثروت بدون ایجاد ارزش افزوده و عدم تحمل ریسک بالا است. بخش مسکن به‌طور معمول بیش از نیمی از ثروت خانوارها را در کشورهای مختلف به خود اختصاص می‌دهد. از این رو اعمال هر نوع سیاستی در این بخش اثرات متعدد و گسترده‌ای بر کل عملکرد اقتصاد خواهد داشت.
نقدینگی موجود در بازار مسکن به‌صورت بارز در آمار خانه‌های خالی نمایان است. رقم بسیار بالای نقدینگی منجمد و بالقوه در این بخش با توجه به آمار ۲.۶ میلیونی خانه‌های خالی و متوسط ۸۰ مترمربعی مساحت هر واحد مسکونی، توسط وزیر سابق مسکن بیش از ۲۵۰ میلیارد دلار برآورد شده است. از طرفی ریسک کم سرمایه‌گذاری در این بخش در مقابل تلاطمات و رکود و ریسک‌های اقتصادی تولید، بازار مسکن را برای سوداگران جذاب می‌کند. فعالیت‌های سوداگرانه مانع از پاسخ‌گویی به نیاز مصرفی مردم به مسکن می‌شود و با اثر ایجاد تقاضای کاذب، قیمت‌ها را در این بخش افزایش می‌دهد.
کنترل فعالیت سوداگران، هدف اصلی مالیات بر عایدی سرمایه
یکی از کارکردهای مالیات تنظیم‌گری در اقتصاد است، اما در ایران سیاست‌های مالیاتی به گونه‌ای بوده است که جنبه درآمدی آن بیشتر مورد توجه قرار گرفته است. مالیات به عنوان یکی از ابزارهای هدایت غیرمستقیم دولت از طریق تأثیر بر فعالیت‌های اقتصادی می‌تواند در سیاستگذاری‌های توسعه‌ای نقش کلیدی ایفا کند. برای مثال مالیات بر عایدی سرمایه مالیات تنظیمی است که با هدف جهت دهی به رفتارهای اقتصادی و کاهش رفتارهای سوداگرانه در بازارها و جلوگیری از افزایش کاذب قیمت‌ها از سال‌های قبل در کشورهای مختلف در حال اجراست. نقش مالیات بر عایدی سرمایه در این میان بیش از آنکه نقش درآمدی باشد، نقش تنظیمی و اصلاحی است. این مالیات، پایه‌ای مالیاتی است که بر عایدی حاصل از افزایش قیمت سرمایه بدون آنکه ارزش افزوده‌ای ایجاد شده باشد، وضع می‌شود. منظور از عایدی، مابه‌التفاوت قیمت فروش و خرید دارایی (افزایش قیمت سرمایه) است. این مالیات از فروشنده در هنگام فروش دارایی اخذ می‌شود.
مالیات بر عایدی سرمایه از سال ۱۹۱۳ در حال اجراست. ایجاد این پایه مالیاتی با پایه‌ای علمی مورد تأیید مراکز پژوهشی و اجرایی داخلی نیز نظیر مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، سازمان برنامه و بودجه، وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی قرار گرفته است. سازوکار این پایه مالیاتی به گونه‌ای در نظر گرفته شده که گروه هدف آن، تنها سوداگران و ملّاکان هستند. بدین ترتیب مردم عادی و تقاضای مصرفی از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف خواهند بود. دریافت این مالیات باعث می‌شود تا انگیزه مردم برای سرمایه گذاری در فعالیت‌های تولیدی و پیش برنده اقتصاد افزایش پیدا کند و فعالیت‌های دلالی و بی‌ارزش از صرفه بیفتند. با رونق گرفتن فعالیت‌های تولیدی، اشتغالزایی صورت خواهد گرفت و در نهایت با کاهش فاصله طبقاتی رفاه مردم بالا می‌رود.
بایسته‌های طراحی قانون مالیات بر عایدی سرمایه
علی ملک زاده کارشناس امور مالیاتی در گفتگو با خبرنگار مهر در خصوص اهمیت نحوه طراحی قانون مالیات بر عایدی سرمایه گفت: نحوه طراحی این قانون بیش از درک ضرورت این پایه مالیاتی اهمیت دارد. زیرا که طراحی نامناسب قانون نه تنها آن را بی اثر می‌کند بلکه می‌تواند مانند شمشیری دو لبه عمل کند و به ضد خود تبدیل شود.
مهمترین سهم از التهابات در بازارهای دارایی را اشخاص حقوقی دارند. این اشخاص که بیشتر بانک‌های خصوصی را شامل می‌شود برای جبران زیان خود به جای سرمایه گذاری در تولید به سوداگری در بازار دارایی‌ها می‌پردازند
به اعتقاد وی، برای نمونه هدف اصلی این مالیات تنظیم‌گری است نه ایجاد درآمد. این بدان معنا است که این مالیات بر مبنای تنظیم‌گری پایه‌ریزی شده و هر گونه تحریف در این مبنا موجب تغییر در طراحی قانون و اهداف متعالی آن خواهد شد. از طرف دیگر هر نوع دارایی که جنبه عمومیت داشته و قابلیت سفته بازی پیدا کند، باید مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شود. علی‌الخصوص دارایی‌های مهمی مانند املاک و سهام باید مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شوند. این دو دارایی به عنوان دارایی‌های مرسوم در جهان مشمول مالیات بر عایدی سرمایه می‌شوند. در ضمن املاک به خصوص کاربری‌های مسکونی نیاز اساسی مردم است و باید در مقابل شوک‌های قیمتی از آن محافظت شود و سهام نیز به عنوان محلی به عنوان ذخیره منابع مالی خرد مردم باید از خطر نوسانات شدید در امان بماند.
وی ادامه داد: مسئله مهم بعدی لزوم مشمول شدن حقوقی‌ها است. بیشترین و مهمترین سهم از التهابات در بازارهای دارایی را اشخاص حقوقی دارند. این اشخاص که بیشتر بانک‌های خصوصی را شامل می‌شود برای جبران زیان خود به جای سرمایه گذاری در تولید به سوداگری در بازار دارایی‌ها می‌پردازند و التهاب را افزایش می‌دهند. همچنین در طرح قانون مالیات بر عایدی سرمایه، حتماً باید به نیاز مصرفی و فعالیت تولیدی معافیت مالیاتی داده شود و تنها سوداگران مشمول مالیات باقی بمانند.
ملک زاده افزود: مهمترین مبحثی که در این زمینه مطرح می‌شود، تعدیل و یا عدم تعدیل تورمی «عایدی محاسبه شده» است. اعمال تعدیل تورمی در محاسبه عایدی حاصل از سرمایه طبق تجربه جهانی و نظرات کارشناسان و دلایل علمی قطعاً نباید انجام شود زیرا که پیامدهای منفی از جمله تضاد با عدالت و کارایی، بی اثر شدن مالیات، عدم لزوم به دلیل اعطای معافیت کافی به نیاز مصرفی، پیچیدگی و ایجاد تورم خواهد داشت. و در آخر از آنجا که هدف مالیات بر عایدی سرمایه درآمدی نبوده و این پایه مالیاتی برای تنظیم‌گری اخذ می‌شود، لذا مسئله تعیین نرخ و ابعاد آن نیز باید مبتنی بر این رویکرد تعیین گردد؛ لذا بیش از آنکه نرخ بالا یا پایین اهمیت داشته باشد، بازدارنده بودن نرخ و شیوه برخورد آن با عایدی است که بر اثرگذاری این پایه مالیاتی تأثیر دارد. لذا در مورد املاک که کالای اساسی محسوب می‌شود باید سخت‌گیری بیشتر و نرخ بالاتری در نظر گرفته شود.
در پایان این نکته حائز اهمیت است که در این رابطه طرحی در مجلس شورای اسلامی در جریان پیگیری است اما به دلیل وجود ذی‌نفعان سرسخت و برخی مخالفت‌های دستگاه‌ها، مجلس نیازمند ارائه لایحه از سوی دولت است. این اقدام موجب همراهی بهتر دستگاه‌ها و نمایندگان مجلس و کاهش مخالفت‌ها خواهد بود.