خبرگزاری مهر -گروه استانها - نوشین سلامت: خیز تدریجی و افزایش سه برابری قیمت مسکن و ۲.۵ برابری اجاره‌بها در دو سال اخیر این موضوع را به خوبی نشان می‌دهد که قیمت مسکن و اجاره‌بها مدتی است ترمز بریده و همین مسئله باعث شده تا کارگران و اقشار با درآمد متوسط و پایین جامعه با حقوق خود نه تنها زورشان به خرید خانه نرسد، بلکه دستشان از اجاره خانه دلخواه که نرخ آن کاملاً نامتعارف و سلیقه‌ای تعیین می‌شود نیز کوتاه بماند.
اگرچه بسیاری، این افزایش قیمت را از چشم تورم می‌بینند و سعی در قطعی بودن این موضوع دارند، اما حقیقت این بوده که نه تورم، نه مشکلات نقدینگی و نه نوسان قیمت دلار و ارز تأثیر چشمگیر و کاملی در افزایش قیمت مسکن نداشته، بلکه آنچه که این روزها کمر مردم کشور را خم می‌کند برخی سوءمدیریت‌ها در حوزه معاملات و کنترل قیمت مسکن است.
سخاوت مبشری، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک استان اردبیل در این باره به خبرنگار مهر گفت: رشد تورم نمی‌تواند در افزایش نرخ مسکن بی‌تاثیر باشد اما اینکه بخواهیم با نگاه صفر و صد این مسئله را اغراق‌آمیز جلوه دهیم سخت در اشتباه هستیم، چرا که تأثیر نرخ تورم تا یک جایی در افزایش نجومی قیمت مسکن دخیل بوده و بی‌شک مابقی مشکلات ریشه‌های متفاوتی دارند.
از طرفی خداوردی حضرتی، کارشناس حقوق و یکی از مشاوران املاک اردبیل معتقد است افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها نشأت گرفته از تورم قیمت مسکن بوده و در کنار آن عواملی همچون کاهش عرضه و افزایش تقاضا نیز سهم زیادی در رشد قیمت مسکن دارد.
خرید خانه بزرگترین ریسک اقتصادی
باید اذعان داشت که رشد تند نرخ مسکن این روزها در اردبیل مشاوران املاک و صاحبان ملک را به بازیگران حوزه مسکن و خریداران را به قربانی تبدیل کرده است، افرادی که با اظهارات خود سعی دارند ارزش یک ملک را چندین برابر جلوه داده و از افزایش عمومی قیمت مسکن استفاده سو داشته باشند تا بتوانند با این کار یا ملک خود را به قیمت هنگفت بفروشند یا کاسبی‌شان را رونق داده و بازار معاملات مسکن را گرم نگه دارند.
اقدام به خرید مسکن یا اجاره ملک این روزها در شرایط بغرنج بازار مسکن، بزرگترین ریسک اقتصادی در جامعه محسوب می‌شود.
اقدام به خرید مسکن یا اجاره ملک این روزها در شرایط بغرنج بازار مسکن، بزرگترین ریسک اقتصادی در جامعه محسوب می‌شود، چرا که اعمال سلیقه در تعیین نرخ مسکن و ارزش‌گذاری آن به حد اغراق‌آمیزی افزایش یافته و رگه‌هایی از چشم و هم چشمی هم در بین مالکان املاک دیده می‌شود.
به طوری که در بیشتر مواقع هیچ اثری از نظارت کارشناسی و قیمت‌گذاری در محدوده چارچوب قانونی در حوزه معاملات مسکن در اردبیل دیده نمی‌شود و ارزش گذاری و تعیین بهای ملک حالت رقابتی به خود گرفته است که در این حالت امتیاز، سازه بنا و دیگر امکانات آن در قیمت‌گذاری کمترین سهم را دارند.
علی معطوفی، یکی از مشاوران املاک اردبیل در گفتگو با خبرنگار مهر اظهار کرد: قیمت هر خانه در هر منطقه‌ای باید بر اساس ارزش‌های آن منطقه تعیین شود که ارزش هر منطقه شهری را هم اتحادیه مشاوران املاک استان معین می‌کند، چرا که باید در این راستا تفاوتی بین قیمت خانه فاقد امکانات با ملک دارای امکانات وجود داشته باشد.
وی با تاکید بر اینکه قیمت اجاره‌بها در هر نقطه از شهر نیز باید ۱۰ درصد مبلغ کل ملک تعیین شود، افزود: خیلی از خانه‌ها در اقصی‌نقاط اردبیل خالی از سکنه هستند که عدم اعمال درست مالیات سبب شده تا صاحبان املاک خودشان به اصلی‌ترین دلالان بازار مسکن تبدیل شوند و بر سر املاک خود نوعی قمار را پیاده‌سازی کنند.
این فعال حوزه مسکن با تاکید بر کاهش عرضه و افزایش تقاضا در بازار مسکن یادآور شد: افزایش قیمت مصالح ساختمانی باعث شده تا قیمت رهن و اجاره و همچنین نرخ ملک به شدت افزایش یافته و برخی فعالیت‌های نامتعارف همانند فعالیت وبگاه‌ها و سایت‌های نیازمندی اینترنتی آتش افزایش قیمت مسکن در اردبیل را گسترده‌تر کرده است.
کمر اجاره‌نشین‌ها زیر بار اجاره‌بها خم شد
یکی از شهروندان اردبیل در گفتگو با خبرنگار مهر ضمن گلایه‌مندی از افزایش قیمت اجاره‌بها در چند سال اخیر اظهار کرد: ما در سال ۹۷ با ۱۲ میلیون تومان می‌توانستیم خانه رهن کنیم اما الان پول پیش‌نیاز ما برای رهن یک خانه نقلی ۱۱۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان بوده و تأمین این مبلغ با وضعیت گرانی موجود گاهی غیرممکن است.
تعیین نرخ ملک‌ها کاملاً سلیقه‌ای شده و هیچ قانونی در این زمینه وجود ندارد که بتواند در سطح گسترده در پی حمایت از مستأجران باشد.
وی تصریح کرد: تعیین نرخ ملک‌ها کاملاً سلیقه‌ای شده و هیچ قانونی در این زمینه وجود ندارد که بتواند در سطح گسترده در پی حمایت از مستأجران باشد و باید بگوییم با ادامه چنین روندی بسیاری از مردم کشور در سال‌های آتی بی‌سرپناه خواهند ماند.
این شهروند معتقد است حاکمیت تعیین قیمت املاک به شکل خودمختار ضربه مهلکی به مستأجران و خریداران خانه می‌زند و در صورت عدم ساماندهی، این وضعیت در بازار مسکن تبدیل به یک عادت بد خواهد شد که عواقب آن دامن همه را می‌گیرد.
خداوردی حضرتی، یکی از مشاوران املاک اردبیل یادآور شد: افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها نشأت گرفته از تورم قیمت مسکن بوده اما علت قوی دیگری که می‌تواند در افزایش بی‌سابقه نرخ مسکن و تورم قیمت آن در بازار باشد کاهش عرضه مسکن و افزایش تقاضا از سوی جامعه است چرا که افزایش قیمت مصالح حداقل در سطح محدودی سبب شده تا پیمانکاران و مهندسان کمتر به سمت ساخت و ساز گرایش داشته و با ورود به بازار معامله بیشتر بر روی خرید و فروش خانه‌های نیمه‌ساخت متمرکز شوند.
وی با اشاره به اینکه در چنین وضعیت معاملات بازار مسکن چنگی به دل نمی‌زند، اضافه کرد: همین نرخ‌گذاری اختیاری و سلیقه‌ای از سوی مالکان و برخی مشاوران املاک بدون تعیین ارزش مکانی و سازه بنا سبب شده تا معاملات بازار مسکن تا حد چشمگیری از ابتدای امسال کاهش داشته باشد.
رعایت حال مستأجران و خریداران خانه همواره یکی از اصلی‌ترین انگیزه فعالیت فعالان حوزه مسکن در اردبیل باشد.
این مشاور املاک راه نجات بازار مسکن را در متوازن‌سازی عرضه و تقاضا و رونق دهی به معاملات با مدیریت و نظارت جدی عنوان و تصریح کرد: رعایت حال مستأجران و خریداران خانه باید همواره یکی از اصلی‌ترین انگیزه فعالیت فعالان حوزه مسکن در اردبیل باشد.
حضرتی همچنین اظهار کرد: رسیدگی به موقع به شکایات در حوزه معاملات مسکن که در سایه نظارت جدی حاصل می‌شود، در کنار آموزش مستمر کارشناسان بازار مسکن و فراگیری آموزه‌های تخصصی و فنی تا حد قابل توجهی می‌تواند به ساماندهی معاملات در بازار مسکن کمک کند.
وی همچنین با تاکید بر نقش سایت‌های نیازمندی اینترنتی در نرخ‌گذاری بی‌چارچوب مسکن خاطرنشان کرد: بخشی از قیمت‌گذاری نامتعارف در بازار مسکن مربوط به وبگاه‌های اینترنتی است که حالت رقابتی در بازار مسکن ایجاد کرده و هر مالک یا دارنده امتیاز بنگاه مسکن به حد نیاز خود یا مطابق سلیقه نرخ ملک را تعیین می‌کند که این وضعیت برای حیات بازار مسکن اصلاً خوب نیست.
برنامه‌ریزی دولت برای ساماندهی مسکن فقط روی کاغذ نباشد
رحیم سعادتمند دیگر مشاور املاک اردبیل در گفتگو با خبرنگار مهر اظهار کرد: دولت در حوزه بازار مسکن برنامه‌ریزی خوبی نداشته و نوسانات اقتصادی در این زمینه سبب شده تا حوزه مسکن کشور بیش از سایر حوزه‌ها آسیب و لطمه ببیند و تنها چیزی که هم‌اکنون از دولت انتظار می‌رود تحقق پروژه‌های بر جا مانده ادوار گذشته و عمل به وعده‌های داده شده در راستای انبوه‌سازی مسکن است.
وی با اشاره به اینکه افزایش قیمت مسکن تغییر شکل و ماهیت داده است، گفت: اگر که در سال‌های گذشته ما شاهد افزایش سالانه قیمت مسکن بودیم اما الان سر هر ماه افزایش چند درصدی و گاه چند ده درصدی مسکن را داریم و عملاً افت نرخ چشمگیری را نمی‌بینیم و این در صورت عدم کنترل و مدیریت جدی خطرآفرین خواهد بود.
این مشاور املاک همچنین با اشاره به اینکه نگاه مردم به شغل و حرفه مشاوری املاک صرفاً یک نگاه معامله‌گری پرسود است، اذعان کرد: این تفکر باید به شکل گسترده در بین مردم ترمیم شود چرا که در صورت ادامه روند نگاه معامله‌گری پرسود به حوزه مسکن در کشور نه تنها پیشرفتی در حوزه مسکن نخواهیم داشت بلکه وضعیت بغرنج‌تر از اکنون خواهد بود.
افزایش ۱۰ برابری تعداد مشاوران املاک در استان اردبیل سبب شده تا تعیین ارزش و نرخ مسکن از حالت کارشناسی خود خارج شده و یک روند عادی اما خطرساز را در پیش بگیرد به طوری که این روزها هر یک بازنشسته و یک فرد بیکار اما سرمایه‌دار یک مشاور املاک بوده و به راحتی می‌تواند در بازار معاملات مسکن ورود یابد.
ناگفته نماند که تعدد مشاوران املاک در استان اردبیل یکی از مشکلاتی است که این روزها هم سبب گلایه‌مندی مردم شده و هم فعالیت کارشناسان اصلی مسکن در این حوزه را محدود کرده است و از طرفی سبب شده تا برخی افراد غیرکارشناس و بدون تخصص لازم در حوزه مشاوری املاک بر گرانی مسکن موج‌سواری کرده و بیش از پیش مسبب گسترش دامنه گرانی‌ها باشند.
افزایش قیمت‌های کاذب در بازار مسکن به دنبال تعدد مشاوران املاک
سید ناصر میررحیمی، یکی از مشاوران املاک اردبیل در گفتگو با خبرنگار مهر گفت: افزایش مشاوران املاک بدون چارچوب مشخص می‌تواند یکی از دلایل اصلی عدم رعایت قانون در حوزه خرید و فروش املاک در استان اردبیل باشد که این موضوع برای ساماندهی نیازمند توجه جدی اتحادیه مشاوران املاک است.
سخاوت مبشری، رئیس صنف اتحادیه مشاوران املاک استان اردبیل در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به وجود بیش از ۲ هزار و ۵۰۰ مشاور املاک در اردبیل اظهار کرد: رشد قابل توجه مشاوران املاک در سال‌های گذشته نمی‌تواند دلیلی بر عدم تخصص افراد فعال در این حوزه باشد چرا که گزینش افراد به صورت دوره‌ای در این راستا انجام و در صورت لزوم کارگاه‌های تخصصی برای ارتقای دانش مشاوران املاک برگزار می‌شود.
وی ضمن تاکید بر رسیدگی بدون فوت وقت به شکایات در حوزه خرید و فروش مسکن ادامه داد: طبق وظایف کمیسیون ۵ اتحادیه صنف مشاوران املاک وظیفه دارد به تمامی شکایات مردم در این راستا رسیدگی کرده و واحد متخلف را بسته به خطا و تخلف از یک هفته تا ۶ ماه پلمب کند که در این زمینه تخلفات مربوط به حوزه اخذ نرخ اضافه از خریدار یا مستأجر از طریق تعزیرات حکومتی استان پی‌جویی و رسیدگی می‌شود.
رئیس صنف اتحادیه مشاوران املاک استان تصریح کرد: به طور میانگین سالانه ۱۰ تا ۱۲ هزار معامله مسکن در اردبیل انجام می‌شود که این موارد شامل خرید یا فروش زمین، ملک، مغازه یا اجاره می‌شود.
مشاوران در نرخ‌گذاری مسکن به کمک اتحادیه بیایند
مبشری ضرورت تعامل مشاوران املاک با اتحادیه را در راستای موفقیت در نرخ‌گذاری قانونی مسکن در اردبیل یادآور شد و عنوان کرد: در وهله اول ساماندهی بازار مسکن باید با نظارت مستقیم سران سه قوه بوده و در قدم بعدی وزارت راه و شهرسازی اهتمام جدی در حوزه مشکلات مسکن در کشور داشته باشد اما در طرف دیگر قضیه اگر مشاوران املاک و سایر نهادهای ذی‌ربط همکاری لازم را با اتحادیه مشاوران املاک نداشته باشد بی‌شک اتحادیه نخواهد توانست نرخ‌گذاری اصولی را در بازار مسکن اردبیل اجرا کند.
هر چند تغییر شاخص نرخ ملک و اجاره‌بها در بازار مسکن با متغیرهای کلان اقتصادی همانند تورم، نرخ سود یا نقدینگی ارتباط مستقیم داشته اما نمی‌توان به راحتی از کنار نقش فعالان حوزه مسکن، اتحادیه مشاوران املاک، راه و شهرسازی و سودجویان این عرصه که هر یک در پی منافع خود بوده و موجب ایجاد حباب‌های قیمتی در بازار مسکن می‌شوند نیز به راحتی عبور کرد.
قطعاً ساماندهی بازار مسکن نه تنها در سطح جزئی بلکه در سطح کلان نیازمند منسجم‌سازی فضای معاملات بوده تا هیچ عامل انسانی خودآگاه یا ناخودآگاه توان دخالت در تعیین نرخ ملک و مسکن را نداشته باشد.