به گزارش خبرگزاری مهر به نقل اقتصاد مقاومتی، افشین بیک پور در سومین کرسی آزاداندیشی مسیر پیشرفت که دیروز سه شنبه ۴ مرداد با موضوع «رابطه تعیین سقف اجاره بها و کنترل بازار اجاره مسکن» برگزار شد، با اشاره به اینکه حوزه مسکن به دلیل اهمیت بالا در سال‌های اخیر همواره جز دغدغه‌های اصلی سیاستگذاران بوده است گفت: در سال جاری نرخ اجاره بها در کشور نزدیک به ۵۰ درصد افزایش یافته و سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانواده‌ها در شهر تهران به بالای ۶۰ تا ۸۰ درصد نیز رسیده است. راهکار اصلی دولت برای بهبود بازار اجاره تعیین سقف اجاره بها بوده است؛ اما کارشناسان در زمینه کاربردی بودن این سیاست اتفاق نظر ندارند. نکته مهم دیگر اینکه در طول دهه‌های اخیر بازار اجاره در مقایسه با بازار ملکی مسکن به مراتب کمتر مورد توجه سیاستگذاران قرار گرفته است و مصوبه اخیر سران سه قوه در تعیین ضوابط برای رابطه موجر و مستأجر اقدامی تحولی در این زمینه محسوب می‌شود.
تعیین سقف اجاره فقط در شرایط بحرانی قابل توصیه است
در ادامه این نشست فرهاد بیضایی کارشناس مسکن با اشاره به اینکه برای قضاوت در خصوص شرایط بحرانی بازار مسکن به آمارهای دقیق و رسمی نیاز داریم اظهار کرد: در شرایط بحرانی دولت می‌تواند به اقداماتی همچون تعیین سقف اجاره بها نیز اقدام کند، هرچند این سیاست می‌تواند عواقب اجتماعی مخصوص به خود را داشته باشد. در عین حال تا به حال آمار رسمی و دقیقی از سهم هزینه مسکن از سبد هزینه‌های خانواده‌ها منتشر نشده است که بتوان بر اساس آن قضاوت کرد که شرایط بازار اجاره در کلان شهرها به وضعیت بحرانی رسیده است یا خیر.
وی افزود: جهش قیمت مسکن و اجاره بها در سال جاری نسبتاً قابل پیش بینی بوده است؛ نخستین دلیل این جهش قیمتی اجرایی شدن تعیین سقف افزایش اجاره بها از ابتدای سال ۱۳۹۹ بود که موجب شد در سال‌های اخیر قیمت اجاره بها نسبتاً کمتر از مقدار تورم افزایش یابد. بنابراین در سال جاری نرخ اجاره بها با جهش تلاش کرد عقب ماندگی سال‌های اخیر خود را جبران کند. در کنار این مسئله عدم هماهنگی تیم اقتصادی دولت و سیاست‌های آن به مواردی همچون افزایش ۵۷ درصدی حقوق کارگران، رشد مهاجرت و مواردی از این دست منجر شد و افزایش قیمت اجاره را تشدید کرد.
تعیین سقف برای اجاره بها، کارآمدی بازار مسکن را تحت تأثیر قرار می‌دهد
بیضایی با تاکید بر اینکه تعیین سقف برای اجاره بها سیاست پر اشکالی است، افزود: این سیاست به یک باره و به نوعی به عنوان تنها راهکاری که در کوتاه مدت به فکر مسئولان اقتصادی رسید، در دستورکار قرار گرفت و از طریق سران سه قوه مصوب شد؛ ولی در حال حاضر در بازار اجاره مورد توجه قرار نگرفته است. دولت در حال حاضر هیچ راهکار و چاره‌ای جز اجرای این سیاست نداشت اما این بدان معنی نیست که این سیاست کارآمدی مناسبی دارد.
این کارشناس مسکن با قبول اینکه وظیفه دولت تحقق تأمین مسکن برای عموم مردم است، افزود: دولت باید در بازار مسکن نقش آفرینی کند اما این بدان معنی نیست که سازوکار بازار به رسمیت شناخته نشود. وظیفه دولت در بازار مسکن این است که بازار را کارآمد کند. به طور مثال فراهم کردن بسترهای ساخت مسکن به طور گسترده در نهضت ملی مسکن، یک نقش آفرینی از سوی دولت است که بازار مسکن را به سمت ناکارآمدی سوق نمی‌دهد. ولی وقتی تورم در اقتصاد ایران ۵۰ درصد است، حقوق و دستمزد ۶۰ درصد افزایش یافته و انتظارات تورمی بیداد می‌کند، تعیین سقف ۲۵ درصدی برای اجاره بها بسیار غیرعملیاتی است و از سوی مردم مورد قبول قرار نمی‌گیرد.
رفع مشکل بازار اجاره از طریق خانه دار شدن بخش عمده مردم
وی با تاکید بر اهمیت پایداری سکونتی برای خانواده‌ها در کشور گفت: پایدار نبودن محل سکونت برای بخش زیادی از مردم عواقب نامطلوب اجتماعی دارد و به همین دلیل بنده معتقدم دولت باید شرایط را برای خانه دار کردن عموم مردم فراهم کند. در چنین شرایطی بازار اجاره سهم کمی از بازار مسکن را به خود اختصاص خواهد داد و اصلاح آن در صدر اولویت‌های مسئولین و مردم نخواهد بود. اما در حال حاضر این امکان فراهم نیست و تعیین ودیعه و پرداخت اجاره هم برای بخش زیادی از مردم، خصوصاً زوج‌های جوان امکان پذیر نیست.
بیضایی تاکید کرد: بنابراین من فکر می‌کنم سیاست تعیین سقف اجاره بها یک سیاست گمراه کننده و انحرافی است و برای بهبود شرایط بازار مسکن کشور باید به دنبال اقداماتی باشیم که ضمن بهبود کارآمدی بازار مسکن، به خانه دار شدن بخش بیشتری از مردم منجر می‌شود.
کارایی تعیین سقف اجاره بها نیازمند اجرای آن برای سالیان متوالی است
در ادامه این نشست علی محمد ابراهیمی مدیر سابق گروه مسکن اندیشکده پایا، ضمن اشاره به اهمیت بازار اجاره در کشور، گفت: مسکن یک کالای استراتژیک است و دولت باید به طور ویژه برای آن برنامه ریزی کند. واگذار کردن مسئله تأمین مسکن برای مردم به سازوکار بازار مشکلات بزرگی برای بخشی از اقشار جامعه ایجاد می‌کند که تبعات امنیتی و اجتماعی فراوانی در پی دارد. مسکن یک نیاز اساسی مردم به مانند کالایی همچون نان است و نقش آفرینی همه جانبه دولت را می‌طلبد.
وی افزود: کارایی سیاست تعیین سقف اجاره بها یک پیش نیاز اساسی دارد و آن هم بلندمدت بودن است. در واقع اگر این سیاست فقط برای دو یا سه سال در دستورکار قرار بگیرد، کارایی لازم را ندارد. در واقع وقتی این سیاست فقط برای یکسال اجرا شود، عملاً مستأجر می‌داند که بعد از یکسال از اجرای این سیاست، برای سال بعد باید منزل را تخلیه کند، چراکه برای تمدید قرارداد باید مبلغ اجاره را به میزان قابل توجهی افزایش دهد. تخلیه منازل از سوی مستاجرین هم اگر در ابعاد وسیع انجام شود عواقب اجتماعی بزرگی درپی دارد.
ابراهیمی ادامه داد: در عین حال بحث الزام اجرایی این قانون نیز بسیار مهم است که در حال حاضر از نظر قانونی رعایت تعیین سقف الزام اجرایی ندارد و تنها به عدم صدور حکم تخلیه بسنده شده است که آن هم تا حدودی امکان دور زدن دارد. علاوه بر این اجرایی شدن این قانون به دلیل روابط اجتماعی بین موجر و مستأجر کمتر به سمت طرح دعوا می‌رود و معمولاً موجر و مستأجر با نرخ‌هایی بالاتر قرارداد خود را تمدید می‌کنند که عملاً به منزله اجرا نشدن این قانون است و لازم است الزام اجرایی مناسب‌تری برای آن در نظر گرفته شود.
سیاست‌های موقت ایران در حوزه اجاره در کشورهای پیشرفته به طور دائمی اعمال می‌شود
این کارشناس حوزه مسکن ضمن انتقادات از سیاست‌های دولت‌های اخیر در بازار مسکن گفت: بهبود شرایط بازار مسکن و اجاره به اقدامات متعددی همچون وضع مالیات‌های بازدارنده، ساخت مسکن متناسب با نیاز مردم و اختصاص زمین‌های بیشتر برای توسعه افقی شهرها نیاز دارد. اما اجرایی نشدن چنین اقداماتی اهمیت اعمال سیاست‌هایی همچون تعیین سقف اجاره بها را مضاعف کرده است.
وی ضمن اشاره به نحوه قانونگذاری دولت برای بازار اجاره در کشورهایی همچون آلمان، گفت: سیاست‌هایی که ما به عنوان موقت اجرایی کرده‌ایم، در این کشورها به طور دائم الزام شده است. به طور مثال در بسیاری از کشورها شرایط عدم تمدید قرارداد و گرفتن حکم تخلیه از سوی موجرها بسیار دشوار است؛ درحالیکه در ایران این سیاست‌ها به طور موقت و تنها برای سال جاری سر و سامان گرفته است. در این کشورها کارکرد مبلغ رهن تنها برای جبران خسارت احتمالی مستأجر و یا ندادن اجاره بهاست و در غیر این صورت صاحب خانه نمی‌تواند به مبلغ ودیعه دست بزند. علاوه بر این در این کشورها موجر نمی‌تواند مبلغ بالایی به عنوان رهن از مستأجر طلب کند و به این ترتیب داشتن اشتغال یک شرط کافی برای اجاره مسکن محسوب می‌شود، اما در ایران اینگونه نیست.
قوانین ایران برای تنظیم روابط موجر و مستأجر نیازمند تحول جدی است
ابراهیمی ضمن اشاره به نقص قوانین در خصوص تنظیم روابط موجر و مستأجر گفت: تا پیش از سال جاری در ایران برای تنظیم روابط موجر و مستأجر تنها ۵ بند قانونی بسیار خلاصه در سال ۱۳۷۶ تصویب شده بود که عمدتاً به سود موجر بود و بخش زیادی از شرایط حقوقی را پوشش نمی‌داد. اما در ضوابطی که در سال جاری به طور موقت تصویب شده است می‌توان گفت پیشرفت‌هایی حاصل شده و انتظار می‌رود چنین قوانینی به طور دائمی تصویب شود.
وی در پایان با تاکید بر اینکه از سال ۱۳۷۶ تا به حال بازار اجاره در کشور به حال خود رها شده است افزود: اطلاعات موجود از بازار مسکن کشور بسیار غیرشفاف و مبهم است و این مسئله نیز بر مشکلات مستأجران در بازار اجاره افزوده است. علاوه بر این واسطه گری املاک به انواع مختلف که به افزایش قیمت مسکن منجر شده نیز از مشکلات بازار اجاره کشور است. بنده معتقدم در دهه‌های اخیر بسیاری از قوانین به سود موجران بوده است و از این جهت تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش نرخ اجاره بها قابل توجیه است.