به گزارش خبرنگار مهر، سال ۱۳۴۶ ایده ایجاد سازمان نوسازی شهر تهران با هدف نوسازی پایتخت، شکل گرفت و برای شروع، بازسازی و نوسازی ۴ محله تهران از جمله عودلاجان در دستور کار طراحی و اجرا قرار گرفت؛ اما ارکان سازمان و آیین نامه‌های فعالیت آن در سال ۱۳۴۷ و در پی الحاق ماده ۱۱۱ به قانون شهرداری‌ها ایجاد شد. ماده‌ای که به موجب آن، شهرداری‌ها می‌توانند به منظور نوسازی شهرها، از طریق تأسیس مؤسساتی با سرمایه خود، خانه‌ها و مستغلات و اراضی و محلات قدیمی و کهنه شهر را خریداری و در صورت اقتضا برای تجدید ساختمان، طبق طرح‌های مصوب شهرداری، اقدام کنند.
در دهه هشتاد با وقوع زلزله بم، موضوع کاهش خطرپذیری بافت‌های فرسوده به دغدغه اصلی کشور تبدیل شد و در همین راستا، از اولین شهرهایی که محدوده بافت‌های فرسوده در آن مشخص شد، تهران بود. وظیفه نوسازی این بافت‌ها در تهران، به سازمان نوسازی شهر تهران واگذار شد و نخستین طرح‌های ویژه محلات در قالب طراحی شهری و با عنوان «طرح‌های منظر شهری» تهیه و اقدامات اجرایی مربوط به آن در محلات اتابک و مینابی (شهید خوب بخت) آغاز شد.
در ششمین دوره مدیریت شهری، شهرداری تهران با چشم‌انداز «تهران؛ کلانشهر الگوی جهان اسلام» آغاز به‌کار کرد و شهردار تهران با ایجاد قرارگاه جهادی ساخت مسکن، به‌طور ویژه در حوزه رفع مساله کمبود مسکن و نوسازی بافت فرسوده شهر تهران قدم نهاد.
با توجه به وظایف ذاتی سازمان نوسازی شهر تهران، این سازمان در تحقق اهداف تعیین شده از سوی شهرداری تهران در حوزه ساخت مسکن و حل مشکل بافت فرسوده نقش ویژه و اثرگذاری دارد؛ بر همین اساس به‌منظور آگاهی از آخرین اقدامات این سازمان، با مهدی هدایت رئیس سازمان نوسازی شهر تهران گفتگو کرده ایم که مشروح آن را در ادامه می‌خوانید.
اصلی‌ترین چالش در حوزه نوسازی بافت فرسوده در تهران
مهدی هدایت در گفت‌وگو با خبرنگار مهر و در پاسخ به این سوال که اصلی‌ترین چالش در حوزه حل مشکل بافت فرسوده چیست، گفت: در شهر تهران و در حوزه بافت فرسوده، بازآفرینی و نوسازی، اصلی‌ترین چالش پول نیست؛ بلکه حل مسائل است که بعضاً با حل حتی یکی از این مسائل، اتفاق بزرگی رخ می‌دهد.
رئیس سازمان نوسازی شهر تهران با بیان اینکه در بافت فرسوده، مشکل سند خود به تنهایی یک مساله است، اظهار کرد: اگر مشکل سند یک پلاک حل شود ناخودآگاه شریکی پیدا خواهد شد که با مالک توافق و به‌صورت مشارکتی اقدام به ساخت و ساز کند.
نوسازی ۶ هزار پلاک معطل یک نامه از وزارت راه
وی در ادامه عنوان کرد: برخی حرائم در شهر تهران وجود دارد که هنوز مشکل مربوط به آن‌ها حل نشده است. به‌طور مثال، در مناطق ۱۷ و ۱۸؛ ۶ هزار پلاک وجود دارد که در حریم خط راه آهن سابق قرار داشته و در حال حاضر خط راه آهن به زیر رفته و باید از این حریم کاسته شود. به‌رغم اینکه دو سال به‌دنبال انجام این موضوع هستیم اما همچنان موفق نبوده‌ایم و اگر وزارت راه یک نامه دهد، نوسازی ۶ هزار پلاک انجام خواهد شد.
هدایت بیان کرد: تاکنون چندین بار با دولت در این خصوص مکاتبه شده و اخیراً نیز با امضا شهردار تهران مجدداً مکاتبه صورت گرفت؛ ولی تاکنون به نتیجه نرسیده است؛ لذا حل این مسائل در خصوص بافت فرسوده تهران بسیار مؤثر است.
در مناطق ۱۷ و ۱۸؛ ۶ هزار پلاک وجود دارد که در حریم خط راه آهن سابق قرار داشته و در حال حاضر خط راه آهن به زیر رفته و باید از این حریم کاسته شود. به‌رغم اینکه دو سال به‌دنبال انجام این موضوع هستیم اما همچنان موفق نبوده‌ایم و اگر وزارت راه یک نامه دهد نوسازی ۶ هزار پلاک انجام خواهد شد
رئیس سازمان نوسازی شهر تهران در ادامه سخنان خود اذعان کرد: یکی از معضلات موجود در بافت فرسوده این است که سرمایه‌گذار بزرگ مقیاس در بافت فرسوده حاضر به سرمایه‌گذاری نیست و علت این امر آن است که سرمایه‌گذار، زمانی که قصد تجمیع چند پلاک را دارد، شخصی اقدام به تصاحب دو پلاک در میان آن چند پلاک می‌کند و سرمایه‌گذار را با مشکل مواجه می‌کند و بر همین اساس، بخشی از مسائل نیز مربوط به موضوعات حقوقی است.
بافت فرسوده یک فرصت است
وی با تاکید بر اینکه نگاه دولت به بافت فرسوده باید با دید تبدیل تهدید به فرصت باشد، گفت: همواره به بافت فرسوده به‌عنوان تهدید نگاه شده؛ در حالی‌که در واقع امر بافت فرسوده، یک فرصت است؛ چرا که می‌توان با اعمال برخی از سیاست‌های تشویقی که در حال حاضر از سوی شهرداری تهران اعمال شده، اقدامات قابل توجهی را انجام داد.
هدایت افزود: اگر دولت در بخش زیرساخت‌ها کمک کند، وام خود را افزایش دهد، کم بهره کند و در عین حال اقساط آن را بلندمدت‌تر کند، در صورت ارائه طرح توجیهی برای بافت فرسوده، مطمئناً سرمایه‌گذاران در بافت فرسوده سرمایه‌گذاری خواهند کرد و ما نیز به‌عنوان شهرداری در این بخش‌ها خدمات و ارزش افزوده ایجاد خواهیم کرد.
جمعیت‌های مؤثر از بافت تاریخی تهران رفته‌اند
رئیس سازمان نوسازی شهر تهران با بیان اینکه در بافت فرسوده همکاری دولت، شهرداری و مجلس می‌تواند جریان نوسازی و تولید مسکن را در کلانشهرها و به‌طور خاص تهران ایجاد کند، اظهار کرد: متأسفانه در حال حاضر و در بافت تاریخی گروه‌ها و جمعیت‌های مؤثر رفته‌اند و هر روز وضعیت بافت تاریخی نسبت به قبل بدتر خواهد شد؛ بر همین اساس، وزارت میراث فرهنگی می‌تواند کمک کند و با مشخص کردن تک پلاک‌ها، تعامل لازم را در جهت نوسازی داشته باشد.
تاکنون ۴۳ درصد بافت فرسوده تهران نوسازی شده است
وی با اشاره به اینکه از کل بافت فرسوده تهران تاکنون ۴۳ درصد آن نوسازی شده است، بیان کرد: بخش مهمی از مانده‌ها در حریم راه آهن و حرائم فشار قوی قرار دارد و بخش مهم دیگری از آن شامل تجاری‌ها است و بخش دیگر نیز شامل بافت تاریخی می‌شود.
هدایت ادامه داد: در آن مواردی که امکان مساعدت وجود داشت، اغلب نوسازی صورت گرفته و بخش زیادی نمانده و در حال حاضر به قسمتی از بافت فرسوده رسیده‌ایم که موانعی مانند موارد مذکور بر سر راه آن‌ها قرار دارد.
رئیس سازمان نوسازی شهر تهران با بیان اینکه چندین هزار پلاک وجود دارد که سُرخوردگی سندی دارند، گفت: همین عامل سبب بروز مشکل شده و در حال حاضر املاک قولنامه‌ای قابلیت تجمیع ندارند.
وی با اشاره به اینکه عدم مساعدت به بهبود بافت فرسوده به بهانه افزایش جمعیت‌پذیری، بافت فرسوده را از بین برده است، اظهار کرد: متأسفانه سخت‌گیری‌های مقطعی سبب شد تا گروه‌های تأثیرگذار از بافت بروند و تنها عاملی که در حال حاضر مشکل بافت فرسوده را برطرف می‌کند، بازگرداندن جمعیت با تأمین خدمات است.
هدایت ادامه داد: از سال ۸۵ تا ۹۵ در تهران یک میلیون و ۳۲۵ هزار واحد پروانه صادر شده و طبق آماری که از سازمان آمار اخذ شده جمعیت شهر تهران در این دوره ۸۶۲ هزار نفر اضافه شده است؛ چرا که بیشتر واحدهای تولیدی صرف ازدواج شده است.
در حال حاضر با راندگی جمعیت اصیل تهران مواجه هستیم و هر سال اشخاصی که در مناطق یک سکونت دارند به منطقه سه می‌روند و اشخاصی که در منطقه سه سکونت دارند به منطقه ۵ می‌روند؛ لذا اگر خدمات را تأمین کنیم و جمعیت به بافت فرسوده بازگردد، مشکل بافت فرسوده حل خواهد شد
شهر تهران به‌دلیل گرانی در حال پس زدن جمعیت است
رئیس سازمان نوسازی شهر تهران با بیان اینکه جمعیت استان تهران به‌طور قابل توجهی افزایش دارد و گفته می‌شود که هر سال به جمعیت استان تهران ۲۰۰ هزار نفر اضافه می‌شود، گفت: در سال گذشته در مجموع ۴۰ هزار نفر به شهر تهران مهاجرت کردند؛ چرا که تهران به‌دلیل گرانی در حال پس زدن جمعیت خود است.
وی تصریح کرد: در حال حاضر با راندگی جمعیت اصیل تهران مواجه هستیم و هر سال اشخاصی که در مناطق یک سکونت دارند به منطقه سه می‌روند و اشخاصی که در منطقه سه سکونت دارند به منطقه ۵ می‌روند؛ لذا اگر خدمات را تأمین کنیم و جمعیت به بافت فرسوده بازگردد، مشکل بافت فرسوده حل خواهد شد.
وی در خصوص آخرین وضعیت پروژه نواب و باغ آذری اظهار کرد: در حال حاضر پروژه نواب از پیش‌بینی انجام شده نیز پیشرفت بیشتری داشته است و باغ آذری نیز طبق برنامه زمان‌بندی شده در حال پیشرفت است.
احصا ظرفیت تولید مسکن در شهر تهران در قالب تفاهم‌نامه
هدایت با بیان اینکه سازمان نوسازی شهر تهران در حال حاضر در مناطق ۱۷، ۱۸، ۱۹، ۲۲ و حتی منطقه یک پروژه دارد، گفت: در تفاهم‌نامه‌ها ظرفیت تولید مسکن در شهر تهران احصا شده و صاحبان این ظرفیت‌ها شناسایی شدند، سپس با آن‌ها به تفاهم رسیدیم و با توجه به ضوابط طرح جامع، مساله جمعیت‌پذیری و سایر ملاحظات شهرسازی بستر را فراهم کردیم.
رئیس سازمان نوسازی شهر تهران با بیان اینکه در قرارگاه جهادی، ساخت مسکن تفاهم‌نامه اسناد بالادستی ما محسوب می‌شود، گفت: این‌گونه نیست که در همان روزی که تفاهم‌نامه امضا می‌شود، ساخت پروژه آغاز شود؛ بلکه در ادامه از دل این تفاهم‌نامه‌ها، پروژه بیرون می‌آید. به‌طور مثال؛ در خصوص تفاهم‌نامه‌ای که با پلیس امضا کردیم سه هزار پروژه مشخص شد و در خصوص اخذ پروانه و برطرف کردن موانع به آن‌ها مساعدت کردیم.
وی اذعان کرد: به‌عنوان سازمان نوسازی شهر تهران در سال جاری تعهد داریم که پروژه‌های اجرایی خود را به ۳۰ هزار واحد برسانیم و تلاشمان بر این است که صدور پروانه در بافت را به ۲۰ هزار واحد برسانیم.
هدایت با تاکید بر اینکه در حوزه قرارگاه جهادی مسکن در اصل، سازنده خود مردم هستند و شهرداری تهران صرفاً تسهیل‌گری می‌کند، گفت: جنس اغلب تعهدی که شهردار تهران در خصوص مسکن داده است، تسهیل‌گری است تا موانع تولید مسکن را برطرف کنیم.
دیوارهای ساصد برداشته می‌شود
رئیس سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به توافق صورت‌گرفته در خصوص جنگ‌افزارسازی ساصد گفت: در حال حاضر اقدامات زیرساختی در حال انجام است تا دیوارها برداشته شود و اقدامات لازم صورت گیرد.
در شهر تهران حدود ۲۳۰ هزار پلاک ناپایدار وجود دارد که بافت فرسوده و تاریخی در دل آن قرار دارد و اگر دولت همین فرصت را شناسایی کند دیگری نیازی نخواهد بود که شهر تهران افزایش محدوده پیدا کند و یا شهرهای اقماری را توسعه دهیم
در شهر تهران حدود ۲۳۰ هزار پلاک ناپایدار وجود دارد
وی با بیان اینکه در حال حاضر در شهر تهران حدود ۲۳۰ هزار پلاک ناپایدار وجود دارد که بافت فرسوده و تاریخی در دل آن قرار دارد، عنوان کرد: اگر دولت همین فرصت را شناسایی کند دیگری نیازی نخواهد بود که شهر تهران افزایش محدوده پیدا کند و یا شهرهای اقماری را توسعه دهیم.
بسته پیشنهادی سازمان نوسازی در خصوص فروش متری مسکن به شورای شهر ارائه شد
هدایت در بخش دیگری از سخنان خود و در پاسخ به سوالی پیرامون آخرین وضعیت طرح فروش متری مسکن گفت: در حال حاضر موضوع فروش متری مسکن در مراحل نهایی تهیه طرح توجیهی جهت ارائه به شورای شهر تهران است و با توجه به اینکه متأسفانه بعضاً تجارب بدی در زمینه فروش متری وجود داشت، در حال حاضر آسیب‌ها شناسایی شده و با بهره‌گیری از تجارب گذشته در حوزه فروش متری مسکن، بسته جدید به شورای شهر تهران پیشنهاد داده شده که به محض تصویب، فروش متری انجام خواهد گرفت.
پیگیری سه رویکرد در حوزه فروش متری مسکن
رئیس سازمان نوسازی شهر تهران با بیان اینکه فروش متری مسکن با سه رویکرد انجام خواهد گرفت، گفت: اولین رویکرد، استفاده از منابع خرد مردم در موضوع مسکن است تا به جای اینکه صرف سکه و دلار شود، تبدیل به اشتغال شود. دومین رویکرد، ساخت مسکن استطاعت‌پذیر و سومین رویکرد، امیدوار کردن مردم به خانه‌دار شدن است.
وی افزود: تجربه نشان داده که افزایش قیمت مسکن هم از دلار و هم از طلا بیشتر بوده است؛ اما مشکل اینجاست که مردم اعتماد ندارند تا پول‌های خرد خود را وارد این حوزه کنند و بر همین اساس به‌دنبال این هستیم که یک مجموعه‌ای وارد این فرایند شود تا اعتماد لازم را برای مردم ایجاد کند و آن مجموعه بورس است.
هدایت با اشاره به اینکه از طریق فروش متری، سود حداقلی برای سرمایه‌گذاران تضمین خواهد شد، گفت: علاوه بر این، مردم مطمئن خواهند شد که این کار در یک پلتفرم ایمن انجام خواهد شد و ما نیز به‌عنوان شهرداری تهران پروژه‌هایی را در قالب فروش متری تعریف خواهیم کرد که از آب و گل درآمده است.
رئیس سازمان نوسازی شهر تهران خاطرنشان کرد: در فروش متری به‌دنبال این هستیم که اگر کسی به‌طور مثال از پروژه نواب واحد خریداری کرد، هر روز شاهد پیشرفت پروژه باشد و قطعاً این موضوع در نهایت بر قیمت مسکن هم اثرگذار خواهد بود.
شورای شهر تهران در خصوص چند موضوع فروش متری مسکن نگرانی داشت. اولین نگرانی این بود که پروژه‌ها، با مدل پیمانکاری ساخته شود و گرفتار موضوعات پیمانکاری و کارفرمایی شویم
مهیا شدن امکان سرمایه‌گذاری برای افراد کم‌سرمایه در طرح فروش متری مسکن
وی در خصوص قیمت اوراق مسکن نیز گفت: در خصوص اوراق با چند بانک عامل موضوع را پیش می‌بریم و با توجه به اینکه این فرایند نهایی نشده است، در حال حاضر نمی‌توان پیرامون آن سخن گفت؛ اما هدف ما این است که امکان سرمایه‌گذاری برای اشخاص حتی با ۱۰ میلیون تومان سرمایه نیز وجود داشته باشد.
هدایت در ادامه به نگرانی‌های شورای شهر تهران پیرامون فروش متری مسکن اشاره کرد و گفت: شورای شهر تهران در خصوص چند موضوع فروش متری مسکن نگرانی داشت. اولین نگرانی این بود که پروژه‌ها، با مدل پیمانکاری ساخته شود و گرفتار موضوعات پیمانکاری و کارفرمایی شویم. در این خصوص شورای شهر تهران توجیه شد که در خصوص همه پروژه‌ها شریک خواهیم داشت تا پروژه توسط شریک ساخته شود و ریسک ساخت و ساز کاهش پیدا کند.
رئیس سازمان نوسازی شهر تهران ادامه داد: دومین نگرانی این بود که این پروژه‌ها سر وقت تکمیل و تحویل مردم شود و بر همین اساس، دغدغه‌های به حق شورای شهر تهران در بسته پیشنهادی تعدیل شده است.
وی گفت: در بسته خود پیشنهاد دادیم که یک ریال از منابع فروش متری جای دیگر نرود و هر مقدار که سرمایه‌گذاری که صورت می‌گیرد، در همان پروژه هزینه شود؛ البته هیچ وقت پروژه‌ها تحت تأثیر اتفاقات قرار نخواهد گرفت و بر همین اساس زمین و پروانه از ما خواهد بود و ساخت توسط شریک انجام خواهد شد.
هدایت با بیان اینکه شهرداری تهران سهم خود را از طریق فروش متری، پیش‌فروش می‌کند، عنوان کرد: شهرداری منابعی که از فروش متری کسب می‌کند را در جای دیگر زمین خواهد خرید و دوباره پروژه جدید تعریف خواهد کرد.
رئیس سازمان نوسازی شهر تهران گفت: هدف ما از ساخت مسکن در جاهای مختلف تهران این است که منابعی که از محل فروش واحدها به دستمان می‌آید، به بافت ببریم و پروژه خدماتی ایجاد کنیم تا در نهایت ارزش افزوده ایجاد شود.
وی در پایان گفت: در حال حاضر شورای شهر تهران منابعی را در اختیار ما قرار داده و می‌دهد تا از محل این منابع که بیشتر مشارکت در پروانه‌های پروژه‌های مسکن است و از محل این ارزش افزوده در بافت اقدامات خدماتی انجام دهیم.