وضعيت انبوه سازي مسكن در تهران

 به گزارش خبر نگار اقتصادي مهر وضعيت انبوه سازي شهر تهران از روند نا مناسبي برخوردار است كه مهمترين دليل آن نا كافي بودن قطعات زمين براي انبوه سازان است.
بعد از حدود 20 سال كه غالبا سياستهاي دولت بر مبناي الگوي سنتي تامين مسكن وبه اصطلاح شخصي سازي بود، سياستگذاران تلاش كردند اين روند را تغيير دهند وشرايط واگذاري زمين واعطاي تسهيلا ت را در پيش بگيرند .
در اين زمينه مهمترين نقش دولت اين است كه با اعطاي وامهاي بلند مدت وواگذاري امكانات ويژه به انبوه سازان شرايط را براي آنان فراهم كند.
در برنامه دوم توسعه دستيابي به سهم 50درصد در ساخت وساز انبوه از مهمترين اهداف بود كه با اين وجود، تلاش كارشناسان وشاخصهاي عملكردي موفقيت چنداني در انبوه سازي در مقايسه با هدف برنامه نداشت.

در برنامه سوم توسعه با توجه بيشتر به سياستهاي تشويقي ، دولت تلاش كرد با اصلاح قوانين ومقررات ناهمسو با گسترش انبوه سازي ،از قبيل مالياتها ،عوارض صدور پروانه وبهاي خدمات شهري مانند آب ، برق ،گاز و...روند انبوه سازي را شتاب بخشد .
يك كارشناس انبوه سازي مي گويد :با توجه به تجزيه وتحليل روند الگوهاي ساخت وساز، تهران به عنوان مستعد ترين شهر براي گسترش انبوه سازي  است.

جلال مقدم گفت:در چند سال اخير پروانه هاي صادر شده براي ساخت وساز مسكن انبوه از رشد بالايي برخوردار بوده است كه اين امر در برنامه سوم توسعه با اصلاح يك رشته قوانين ومقررات افزايش يافت.
بر اساس اين گزارش بيشترين ساخت وسازها در سالهاي اخير مربوط به مناطق يك تا پنج بوده  كه حدود 50 درصد ساخت وساز شهر تهران در اين مناطق بوده و50 درصد نيز مربوط به 17 منطقه ديگر است .
از مهمترين شاخصهاي عمده كه به عنوان شاخص انبوه سازي در برنامه دوم تعريف شد اين بود كه احداث 30 واحد مسكوني وبيشتر در يك پروانه در شهر تهران ملاك انبوه سازي قرار گرفت ودر برنامه سوم اين ميزان به 10 واحد مسكوني كاهش يافت وحتي سياستهاي حمايتي دولت مانند واگذاري زمين واعطاي تسهيلات در جهت احداث ساختمانهاي 10واحد وبيشتر قرار گرفت.

علي نيك سرشت كارشناس مسكن وشهر سازي در اين زمينه گفت: تعداد طبقات يك ساختمان به نوعي شرايط مستعد براي توسعه انبوه سازي است ومطالعه آن براي شهر بزرگي مانند تهران از اهميت زيادي برخوردار است.

وي گفت: ساخت وساز وبلند مرتبه سازي تابع دو عامل اقتصادي وقوانين ومقررات مربوط به بلند مرتبه سازي است كه در زمينه اقتصادي بايد به گونه اي باشد كه بيشترين استفاده از زمين در مناطق گران قيمت را توجيه كند.

يك كارشناس ديگرعمران وشهر سازي مساحت زمين پروژه تحت احداث را از مهمترين اركان انبوه سازي بر شمرد .
وي گفت :افزايش واحد هاي مسكوني در هر ساختمان ،با مساحت زمين پروزه رابطه مستقيم دارد وسطح مجاز قابل ساخت با توجه به ضوابط قوانين بلند مرتبه سازي است.
با اين وجود كارشناسان معتقدند انبوه سازي در شهر تهران با توجه به محدوديت قطعات زمين از رشد بالايي برخور دار نيست ودر اين امر بايد با اتخاذ سياستهاي موثر راهكارهاي تجميع قطعات براي توسعه انبوه سازي در تهران توسط كارشناسان وصاحبنظران بخش مسكن بررسي شود و مشكلات پيش روي انبوه سازان برطرف شود .
همچنين برخي از  كارشناسان بخش مسكن معتقدند با كم شدن انبوه سازي وبلند مرتبه سازي در تهران قيمت مسكن  سير صعودي به خود مي گيرد واين تنها براي اقشار كم در آمد زيان آور است كه در مقابل با كم شدن قدرت خريد مردم ، متقاضيان خريد مسكن به ناچار به اجاره نشيني روي مي آورند.

ابراهيم سعيدي كارشناس معماري وشهر سازي در مورد مزاياي انبوه سازي مي گويد : در انبوه سازي مهمترين مسئله ارزان سازي ،امكان بهره وري از فناوري بيشتر واستفاده بيشتر از فضاهاي جمعي ملاك عمده است .
وي گفت: در توليد مسكن انبوه نقش دولت بايد تنها در زمينه سياستها وخط مشهاي بنيادي واساسي باشد ونقش ساماندهي آن را ايفا كند و اموراجرايي دراختيار بخش غير دولتي وخصوصي باشد تا در چارچوب اين قوانين ومقررات در جهت ساخت مسكن انبوه گام بر داشت .

سعيدي افزود : در انبوه سازي مسكن نقش دولت با توجه به دخالت مستقيم از قبيل شهرداريها ، موسسات مالي وغيره مسير ساخت وساز انبوه مسكن را با مشكل مواجه مي كند كه تاثير مهمي در چگونگي توليد ، توزيع وقيمت تمام شده مسكن دارد .

وي گفت: در برخي موارد مشاهده مي شود كه دولت هيچگونه فرقي بين انبوه سازي وشخصي سازي قائل نشده است .
يك كارشناس ديگر مسائل زير بنايي گفت : پرداختن عوارض زمين ، فضاهاي آموزشي ، مذهبي ، خدماتي ، فضاي سبز ، پرداخت هزينه نظارت به سازمان آتش نشاني ،عوارض صدور پروانه ، نو سازي وغيره هزينه هاي مازادي هستند كه انبوه سازان بايد بپردازند در حاليكه در اغلب كشورهاي دنيا اين عوارض از سوي دولت وشهرداريها پرداخت مي شود .

همچنين از نظر كارشناسان از مهمترين عوامل بازدارنده توليد مسكن انبوه مي توان به نقش بانكها وسيستمهاي خدماتي دولتي اشاره كرد كه متاسفانه اين موسسات  با دريافت تضمين ها وايجاد تعرفه هاي اضافه بر بهاي خدمات خود براي جبران ضررهاي اجتماعي  تمامي  خطرات را به سازندگان انتقال مي دهد وبا اين تفكرات انگيزه اي براي توليد انبوه مسكن براي اقشار كم در آمد وجود ندارد .

به اعتقاد آنها در نهايت مهمترين راهكار توليد مسكن انبوه اين است كه وزارت مسكن وشهر سازي مي تواند با واگذاري زمين به انبوه سازان در طرحهاي قراردادهاي مشاركتي از افزايش بي رويه قيمت زمين ومسكن در شهر هاي بزرگ جلوگيري كند ودر اين زمينه بايد  رابطه بين نهاد هاي مالي وانبوه سازان و ساير موسسات نزديك باشد تا جوابگوي تقاضاي مردم براي مسكن باشد .

با تمام اين مواردي كه ذكر شد د ر انبوه سازي مسكن شاهد كيفيت پايين مسكن هستيم ؛ به طوريكه در اين قبيل ساخت وسازها به كميت بيش از كيفيت بها داده مي شود ومهمترين دليل آن نبود نظارت كار شناسانه بر اين نوع ساخت وسازها كه اغلب به صورت خصوصي است وجود دارد .