رکود بخش مسکن در آذربایجان شرقی/ رهن و اجاره همچنان در حال افزایش

به گزارش خبرنگار مهر، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تبریز مهمترین دلیل ایجاد رکود در صنعت مسکن و ساخت و ساز را عدم تعادل تولید و تقاضا عنوان کرده و تاکید می کند: سرعت تولید مسکن از سرعت نیاز به مسکن بیشتر است.

محمد عزتی تشریح می کند: بخش مسکن به عنوان یکی از بخشهای فعال اقتصادی کشور که هزاران نفر در این زمینه شاغل هستند بعد از سرمایه گذاری اولیه در عرض دو یا سه سال به بهره برداری و سود دهی می رسد و انبوه سازی و رشد ساخت و سازها در این دوره موجب می شود پس از اتمام پروژه که به دلیل احتساب میزان زاد و ولد بالا و افزایش نیاز به مسکن، تولید بیش از نیاز انجام شده به نوعی رکود ایجاد می کند.

وی با بیان اینکه با توجه به سابقه فعالیت 15 ساله ام در بخش شهرسازی شهرداری هر از چندگاهی حدود هر سه یا چهار سال یکبار شاهد رکود صنعت مسکن بوده ام، یادآور می شود: در سال 83 و 84 نیز چنین رکودی را در تبریز داشتیم که در سال 85 اوج رونق ساخت و ساز مسکن بود و سال 86 با همان روال پیش رفت اما در سال 87 دچار رکود بازار مسکن شدیم و در حال حاضر به دلیل تاثیر ساخت و سازهای زیاد مسکن مهر این شرایط حاکم شده است.

کارشناسان وضعیت ساخت و ساز در استان را در حال حاضر متعادل ارزیابی می کنند، شرایطی که هرچند از آمارهای سال 87 کمتر است اما نسبت به سال 88 که رکود کامل در منطقه حاکم بود سیر فزاینده دارد که نسبت به مدت مشابه سال 89 برابر است.

عزتی در این رابطه با بیان اینکه وضعیت مسکن در سال 90 عین سال 89 است و هیچ رونق و رکود خاصی نداشته، می گوید: ساخت و سازها امسال از سال 87 که بیش از پنج هزار پروانه ساخت صادر شد کمتر است اما نسبت به سال 88 که با رکود کامل مواجه بودیم افزایش یافته و با آمار سال 90 که حدود چهار هزار پروانه در طول سال صادر شد متعادل هستیم.

ایرج شهین باهر، رئیس سازمان نظام مهندسی استان حدود 20 تا 25 درصد ساخت و سازهای تبریز را برجهای بالای هفت طبقه ذکر کرده و تاکید می کند: مسلما علاقمندی تولیدکنندگان مسکن برای عمودی سازی در مناطقی از شهر که ارزش زمین بیشتر است بوده و این اتفاق بیشتر درمناطق شرقی شهر تبریز می افتد.

ساخت و سازهای اخیر از نظر کیفی جای حرف دارد

رئیس هیئت مدیره انجمن صنفی مهندسان مشاور آذربایجان شرقی وضعیت ساخت و ساز مسکن در استان را از نظر کمی بالا عنوان کرده و می گوید: ساخت و سازهای چند سال اخیر از نظر کیفی جای حرف دارد و نیاز به افزایش کیفیت ساخت و سازها احساس می شود.

بنا به گفته ابراهیم صومی، دلیل این امر دخالت و نظارت در ساخت و ساز توسط افرادی است که این صنعت را به عنوان حرفه و شغل اصلی خود دنبال نمی کنند و در اولویتهای کاری خود قرار نداده اند.

صومی تاکید می کند: عدم نظارت مستمر و هماهنگ توسط اشخاصی که با تخصصهای مختلف به صورت انفرادی به ساخت مسکن نظارت می کنند باعث می شود که حاصل کار از لحاظ کیفیت بسیار نازل باشد.

بنا به نظر مدیر دفتر نمایندگی جامعه مشاوران ایران در آذربایجان شرقی راه چاره این معضل نظارت بر ساخت و سازها در مقیاس بزرگ چون مسکن مهر توسط مشاوران ذیصلاح است که دو حسن بزرگ خواهد داشت.

به گفه ایرج شهین باهر، این افراد در قالب مجموعه و قابل کنترل خواهند بود و همچنین در این مجموعه این حرفه را به عنوان شغل اصلی و اولویت خود دانسته و بطور هماهنگ و منسجم با دیگر افراد مرتبط با پروژه فعالیت می کنند.  

شهین باهر، ساخت و سازهای بالای هفت طبقه را با توجه به افزایش دفعات بازدید ناظران و حضور دائمی سازندگان در ساختمان در باب کیفیت و استحکام دارای وضعیت بهتری عنوان کرده و تاکید می کند: در راستای رعایت صرفه جویی در انرژی از اول سال 90 سعی در اجرایی کردن این مبحث شده و پیگیر اجرای سقف و دیوار عایق پوش و پنجره های دو جداره در کلیه ساختمانهای سطح شهر هستیم که در نهایت عاملی شده تا استان، رتبه دوم کشوری را در رعایت مقررات ملی ساختمان کسب کند.

تاکید بر صنعتی سازی واحدهای مسکونی

معاون مسکن سازمان مسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی نیز با بیان اینکه پیش از این با انبوه سازان قراردادهایی در زمینه صنعتی سازی مسکن در تبریز داشته ایم، می گوید: اخیرا قراردادهای منعقد شده با تاکید بیشتر بر صنعتی سازی اجرا می شود.

علی علمی با بیان اینکه براساس تعریف موسسه تحقیقات ملکی، در صنعتی سازی مسکن سقف، دیوارها، اسکلت ساختمان و ابزار و مصالح مورد استفاده چون پیچ و مهره و غیره به صورت صنعتی اجرا می شود، تاکید می کند: با در نظر گرفتن تسهیلات ویژه چون وام 20 میلیون تومانی برای ساخت هر واحد، ساخت و سازها به سوی صنعتی سازی سوق داده می شود.

وی در رابطه با شرایط و موانع ساخت مسکن در مناطق مختلف می گوید: در مناطقی که روی گسل قرار دارد با پیشگیری شهرداری از ارائه پروانه ساخت از احداث طبقات بیشتر جلوگیری می شود.

علمی ضمن اشاره به اینکه پارامترهای مشخصی برای مناطق روی گسل به لحاظ نامناسب بودن زمین تعیین شده، می گوید: در مناطق مختلف بنا بر تعاریف شهرداری برحسب نوع و امنیت زمین شرایط صدور مجوز و ساخت مسکن با تعداد یک، دو و طبقات بیشتر متفاوت است.

وی تاکید می کند: میزان ساخت و ساز در مناطق مختلف به دلیل ارائه وام و تسهیلات جدید تفاوت چندانی ندارد.

معاون مسکن سازمان مسکن و شهرسازی استان همچنین شرایط لازم برای خرید مسکن مهر را نداشتن ملک شخصی، عدم استفاده از یارانه مسکن مهر، ساکن شهر محل اقدام بودن و تاهل اعلام کرده و می افزاید: واجدین شرایط مسکن مهر اگر خود ملکی داشته باشند و تعداد افرادی که برای هر واحد معرفی می کنند واجد شرایط مسکن مهر باشد می توانند برای هر واحد 20 میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند که این وام در شهرهای بزرگ چون تبریز با هفت درصد  سود و در شهرهای کوچک با چهار درصد سود واگذار می شود.

وی وام ارائه شده برای نوسازی و بازسازی خانه های بافت فرسوده در صورتی که مالک حائز شرایط مسکن مهر نباشد را با سود 12 درصد عنوان می کند.

مبالغ رهن و اجاره هر روز افزایش می یابد

جلیل آدی بیگ، معاون اتحادیه املاک استان خرید و فروش ملک و زمین را در تبریز در حالت رکود و با قیمتهای ثابت عنوان کرده و می گوید: در عین حال مبالغ رهن و اجاره نسبت به سال گذشته افزایش چشمگیری داشته است.

محمد عزتی، معاون شهرسازی شهرداری تبریز نیز ارزش مسکن در مناطق مختلف شهر تبریز را چنین تشریح می کند: از نظر قیمت مسکن، بالاترین قیمت مربوط به شرق تبریز است که به دو قطب شمال شرقی (ولیصر و رشدیه و قسمتهای غربی باغمیشه) و جنوب شرقی (کوی فردوس و شهرکهای حومه) تقسیم می شود. در این مناطق رنج متوسط یک میلیون و 700 هزار تومان است که از یک میلیون و 200 تا دو میلیون تومان نوسان دارد.

وی ادامه می دهد: قسمت غرب تبریز شامل کوی دامپزشکی و جنوب غربی، کوی منظریه با امتیاز یک درجه پایین تر که در جای خود قیمتها و ارزش زمین در این منطقه نیز بالاست، حدود 900 میلیون که از 800 میلیون تومان تا یک میلیون و 300 تومان در نوسان است، در این مناطق براساس تقسیمات شهرداری یا زمین شهری به شکل اصولی تقسیم بندی و ساخت و سازها انجام شده است.

عزتی اضافه می کند: مناطق قدیمی و بافت فرسوده که مردم از نظر نوسازی و برای کسب پروانه و استفاده از وام در مناطقی چون بهار، قره آقاج و ... قیمت زمین به دلیل شرایط گذر معابر، نبود فاضلاب، دسترسی و ... پائین بوده و حدود 600هزار تا 800 هزار تومان است.

معاون شهرسازی شهرداری تبریز اذعان دارد: تا سال 86 ، قبل از بحران زمین و ملک بیشترین ساخت و سازها بر اساس اولویت در مناطق دو ، سه، یک، پنج و چهار بود؛ در سال 87 با روی دادن بحران زمین و مسکن که حجم پروانه ها بالا رفت و با تعداد زیادی مساکن خالی مواجه شدیم، بحث حمایت دولت از بافتهای فرسوده و پیشنهاد شهرداری و مصوبه شورای شهر مبنی بر معافیت مالیاتی در مناطق تا 200 درصد تراکم باعث شد حجم ساخت و سازها از نظر تعداد و زیر بنا به منطقه چهار سوق داده شود.

وی تشریح می کند: در سال 86 حدود هزار و 49 پروانه با 676 هزار متر زیر بنا که اغلب در بافت فرسوده قرار داشتند صادر شد و در سال 87 به دلیل حمایتهای دولت با صدور 535 پروانه و با 500 هزار متر زیر بنا مواجه بودیم که اغلب با طبقات و تراکم بالا دارند و همچنین در سال 89 نیز چهار هزار پروانه صادر شده که یک چهارم این میزان حدود هزار مورد در بافت فرسوده چون استاد جعفری، بهار و ... که به دلیل مشمولیت بافت فرسوده از معافیت عوارض شهرداری و ارائه وام 20 میلیون تومانی برای هر واحد، میزان ساخت و سازها در این مناطق افزایش یافت.

عزتی با تاکید بر اینکه در مناطق حاشیه نشینی و بافت فرسوده تبریز در حال حاضر دو درصد ساختمانها بتن، شش درصد فلزی و مابقی به صورت آجری و خشتی هستند، ادامه می دهد: در بافت فرسوده شهر تبریز با مساحت حدود  دوهزار و 500 تا سه هزار هکتار نزدیک به  500 هزار نفر زندگی می کنند که در سالهای اخیر علیرغم رکود صنعت مسکن به دلیل وامها و تسهیلات دولتی حدود یک چهارم ساخت و سازها در این مناطق اتفاق می افتد.

مسکن مهر بر ساخت و ساز مناطق بالای شهر بی تاثیر بوده است

جلیل آدی بیگ، معاون اتحادیه املاک استان می گوید: اجرای پروژه مسکن مهر بر ساخت واحدهای کوچک و همچنین مساکن حاشیه شهر و حاشیه نشینی بسیار تاثیر گذاشته است.

عزتی، معاون سازمان شهرداری تبریز نیز در این رابطه تاثیر احداث مسکن مهر را بر واحدهای کوچک بیشتر عنوان کرده، می گوید: واحدهای کوچک آپارتمانی مسکن مهر که با هدف صاحب خانه شدن اقشار محروم جامعه ساخته شده تاثیر چندانی بر ساخت و ساز برجها و واحدهای بزرگ مناطق بالای شهر نداشته چون این پروژه در واقع تنها قدرت رقابت با خانه های کوچک و ارزانتر 30 یا حداکثر 40 میلیونی را دارد.

اما علی علمی، معاون مسکن سازمان مسکن و شهرسازی استان با بیان اینکه تاکنون بیش از 16 هزار واحد مسکن مهر در تبریز احداث شده است، گفت: تسهیلات ویژه مسکن مهر تاثیر مثبتی بر روند ساخت و سازها داشته است.

شهین باهر، رئیس سازمان نظام مهندسی استان نیز تصریح می کند: مسکن مهر به عنوان یکی از سیاستهای کلان دولت که برای رفع مشکل مسکن در کشور بصورت جدی و قاطع اقدام شده و پیگیری می شود، با توجه به ورود سرمایه و حجم ساخت و ساز عاملی برای رونق صنعت مسکن و توجه بیشتر به صنعتی سازی و انبوه سازی مسکن شود که سازمان نظام مهندسی استان در راستای سیاستهای دولت مهر در کنار دولت توانست در کیفیت و استحکام مساکن مهر تا حد امکان تاثیر گذار باشد.

..............................

گزارش: ناهید زمانی