راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان در نیمه اول امسال/ تشریح سیاست‌های جدید دولت در بخش مسکن

خبرگزاری مهر- گروه اقتصادی: یکی از سیاست هایی که وزارت راه و شهرسازی در دولت جدید پیگیری می‌کند ،موضوع تامین منابع مالی پروژه‌ها از بازارهای سرمایه‌ای و اجرای پروژه‌ها با مشارکت مردم است. در واقع پس از اعلام بانک مرکزی مبنی بر حجم بالای نقدینگی در کشور که موجب تورم شده است و نبود سرمایه کافی در بانک‌ها برای ارایه تسهیلات، وزارت راه و شهرسازی تصمیم گرفت تا با ایجاد راهکارهای دیگری منابع مالی برای اجرای پروژه‌های مسکن سازی را تامین کند که یکی از این روش‌ها همکاری با سازمان بورس و اوراق بهادار برای اجرای صندوق های زمین و ساختمان است. در این باره گفتگویی را با سعید اسلامی بیدگلی عضو هیئت مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران انجام دادیم که در این باره ماموریت‌هایی به وی واگذار شده است. در ادامه گفتگوی مهر با اسلامی بیدگلی را بخوانید:

موضوع تامین منابع مالی پروژه ها به خصوص در بخش نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده با روی کارآمدن دولت جدید با مشکل مواجه شد و بانک ها تمایلی به تسهیلات دهی در این بخش ندارند، وزارت راه و شهرسازی چه برنامه ای در این خصوص دارد؟

در سال 88 قانون احیاء و بازسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری به تصویب رسید که قرار بود براساس آن شرکت عمران و بهسازی شهری ایران شیوه های تامین مالی این قانون را تهیه کند تا به تصویب دولت برسد. البته این آیین نامه قرار بود که سه ماهه تدوین شود اما زمان تدوین آن، طولانی تر شد. در نهایت هم در پایان کار دولت قبل یک مصوبه تقریبی تهیه و به امضای سه وزیر رسید که بازهم بیشترین روش تامین مالی، از طریق بانک‌ها دیده شده بود.

اما در دولت فعلی به این نتیحه رسیدیم که این مصوبه از تمام ظرفیت‌های تامین مالی استفاده نکرده است ضمن آنکه نگاه کلان وزارت راه و شهرسازی به مساله شهرسازی در این دولت با دولت قبل متفاوت است. زیرا دولت پیشین تمرکز زیادی بر پروژه‌های مسکن مهر داشت و دولت جدید بر توسعه درونی شهرها و موضوع حکمروایی شهروندی تاکید دارد.

بنابراین شیوه‌های تامین مالی هم با توجه به سیاست‌ها متفاوت است به همین جهت به نتیجه رسیدیم که از هر سه ابزار تامین مالی بازار پول، سرمایه و بیمه که در کشور وجود دارد استفاده کنیم که سال گذشته این آیین نامه تدوین شد و امیدواریم در سال آینده به تصویب برسد. البته تلاش داریم که تسهیلات بانکی را هم به نتیجه برسانیم اما تلاش بیشتر ما بر این است که تسهیلات تنها راه چاره نباشد.

در آیین نامه جدید چه موضوعاتی بیشتر مطرح شده و عمده سیاست های وزارت راه و شهرسازی در چه بخش هایی تمرکز دارد؟
در مورد آیین نامه سه بستر را دیدیم و تلاش کردیم که ابزارهایی را در بازار سرمایه تعریف کنیم؛ البته ماموریت شرکت ما در مورد بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی است اما تدوین ابزارهای جدید در بازار سرمایه فرصت‌هایی را در اختیار بازار مسکن قرار می‌دهد.

البته تدوین ابزارهای مالی بازار سرمایه در گذشته هم انجام شده بود بطوریکه در سال 86 تلاش شد در سازمان بورس، صندوق زمین و ساختمان تشکیل شود اما در آن زمان صندوق نتواست پیمانکاران را راضی به تامین مالی پروژه‌ها از این طریق کند در نتیجه تنها چند تقاضا به بورس رسید و به دلیل مشکلاتی که پیمانکاران در خصوص آیین نامه صندوق‌ها داشتند، به جایی نرسید.

البته همواره مشاهده کرده‌ایم پیمانکاران با روش های جدید بازار سرمایه آشنا نیستند و تمایلی هم به بورسی شدن ندارند اما عمده ایرادات پیمانکاران به آیین نامه صندوق زمین و ساختمان چه بود؟

این آیین نامه خیلی از نگاه اقتصادی نوشته شده بود و توجهی به فرآیند ساخت نداشت ضمن آنکه پیمانکاران به فرآیند فروش انتقاد داشتند و کمی هم با سازوکار متولی داشتن و حسابرس داشتن و گزارش های سه ماهه ای که باید به بورس می دادند کنار نیامدند. در آن سالها سازنده‎ها راحت‌تر از بانک وام می‌گرفتند بنابراین به سمت بازار سرمایه جلب نشدند اما در شرایط کنونی به دلیل مشکلاتی که در تسهیلات دهی بانک‌ها بوجود آمده استقبال بیشتری از این صندوق‌ها می‌شود. ضمن آنکه حجم نقدینگی در اختیار مردم بسیار زیاد است و حجم زیادی از پول می تواند وارد بورس شود.

در حال حاضر یک پارادوکسی در کشور اتفاق افتاده است که براین اساس حجم بالای نقدینگی در کشور منجر به بروز تورم شده و هم اینکه بانک‌ها نقدینگی کافی در اختیار ندارند که به اصطلاح می گوییم رکود تورمی در کشور ایجاد شده است. در مابقی بخش ها هم اگر بتوان ابزارهای مالی از طریق بورس راه اندازی کرد به نفع اقتصاد کشور است.

سازمان بورس خوشبختانه به تکاپو افتاد تا آیین نامه صندوق ها را تغییر بدهد و همزمان در وزارت راه و شهرسازی هم اصرار برای راه اندازی این ابزارها وجود دارد. البته در حال حاضر رقم‌هایی که برای ایجاد این صندوق‌ها مطرح می‌شود در حد یک هزار میلیارد تومان برای 6 صندوق است که برای حجم کل نقدینگی کشور عدد بزرگی نیست اما می تواند تجربه خوبی برای شروع باشد.

هم اکنون آیین نامه جدید صندوق زمین و ساختمان که در سازمان بورس تهیه می‌شود خیلی کامل است و پیمانکاران هم وارد این موضوع شده‌اند البته اگر در زمانی که حجم نقدینگی به سمت بورس سرازیر شد این صندوق ها راه‌اندازی شده بودند کمک زیادی می‌کرد اما امیدواریم که در 6 ماه اول امسال تدوین آیین نامه صندوق زمین و ساختمان به پایان برسد و دو پروژه را از این طریق تامین مالی کنیم.

با توجه به اهمیت بخش مسکن، این موضوع مورد توجه قرار می گیرد که صندوق های جدید زمین و مسکن چه شرایطی دارند و در چه بخش هایی به اجرا می‌رسند زیرا دولت برنامه هایی را برای تامین مسکن در بخش های مختلف جامعه دارد که به نظر می رسد برای هرکدام نیاز به سازو کار مشخصی است.

در آیین نامه صندوق زمین و ساختمان دو ابزار برای پروژه های بخش مسکن طراحی می‌شود که ابزار اول عام است و در همه ساختمان‌ها اجرایی شود و ابزار بعدی هم ویژه بافت فرسوده است البته ما صندوقی را تحت عنوان صندوق سرمایه گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین تشکیل دادیم که از طریق املاک عمومی یک بلوک شهری را تملک کنیم و ساخت وساز را انجام دهیم و یا اینکه تملکی نباشد و با اعطای ودیعه اجاره به مالکان، ساخت وساز انجام گیرد و منافع هم میان مالکان و سرمایه گذاران تقسیم شود. البته این ابزار در دنیا رایج نیست اما ما برای بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده از این ابزار استفاده می‌کنیم.

سازمان بورس اصرار دارد که سه صندوق اول زمین و ساختمان ایمن تر اجرا شود تا کنترل سازمان بر آنها بیشتر باشد ضمن آنکه اعلام کرده برای صندوق های اول، ضامن‌هایی مورد نیاز است. همچنین باید سازوکار معاملاتی صندوق‌ها فراهم شود و اوراق قابل خرید و فروش باشد به همین جهت سازمان بورس معتقد است که در ابتدا نباید پروژه‌های بزرگی در صندوق ها اجرایی شود.

همزمان رایزنی بین وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی وجود دارد برای اینکه مابقی بانک‌ها هم وام مسکن بدهند در نهایت امیدواریم با سازوکارهایی که انجام می‌گیرد روند تسهیلات دهی منجر به استقراض بانک‌ها از بانک مرکزی نشود.

از سوی دیگر ابزارهایی مانند صکوک استصناع و اوراق سفارش ساخت هم در حال طراحی در سازمان بورس است که می تواند در پروژه‌های داخل شهری استفاده شود و بیمه مرکزی ایران نیز قول داده که ابزارهای جدیدی را براین پروژه های شهری طراحی کند تا به این وسیله نظارت بر پروژه‌ها انجام گیرد.

یکی دیگر از اقدامات ما در آیین نامه جدید تامین مالی، راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات است که کمک زیادی به ایجاد صنعت اجاره‌داری در کشور می‌کند. در حال حاضر نرخ اجاره‌داری در کشور ما پایین تر از نرخ رایج در بسیاری از کشورها است و امیدواریم این مساله نیز راه بیافتد. اگر ساختمان از دارایی‌های سرمایه‌ای خارج شده و مصرفی شود تغییر جدی در اقتصاد رخ می‌دهد.

موضوع دیگر در بخش بیمه‌ها است که بیمه مرکزی با همکاری وزارت راه و شهرسازی بیمه‌های جدیدی را در بافت‌های فرسوده طراحی می‌کند که برای مابقی بخش‌های مسکن هم کارایی دارد. ضمن آنکه موضوعات دیگری هم در  این آیین نامه مطرح شده که به دلیل نهایی نشدن آنها فعلا نمی توان در این خصوص اطلاع رسانی کرد.

البته ما هنوز برخی روش ها که از سالها پیش در کشورهای دیگر استفاده می‌شد را اجرایی نکردیم مانند موضوع پیش فروش واحدها که در کشور ما دیده می‌شود تا 90 درصد پول را از ابتدا دریافت می کنند در حالیکه پروژه 30 تا 40 درصد پیشرفت فیزیکی دارد. در زمان ساخت هم تاخیر دارند و حداکثر با سود 14 و 15 درصد جریمه می‌دهند در حالیکه نرخ سود بانکی بیش از 20 درصد است. گاهی هم در زمان تحویل واحدها دیده شده که تا یکسال پس از آن نیز قابل سکونت نیست که البته در سایر کشورها این موضوع حل شده است.

بنابراین طرح هایی که در وزارت راه وشهرسای با عنوان مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی مطرح شده نمی تواند در قالب صندوق زمین و ساختمان در سال جاری اجرایی شود؟

براساس تعاریفی که سازمان بورس ارایه داده اگر پروژه‌ای قواره کوچیک‌تری داشته باشد امکان اجرا در این قالب را دارد اما برای پروژه های بزرگتر فعلا نمی توان از صندوق های زمین و ساختمان استفاده کرد البته تامین مالی به این روش یک حسن بزرگ است و تمرین خوبی برای همه شرکت‌های پیمانکاری و نهادهای حاکمیتی است تا اقدامات خود را شفاف کنند البته اقتصاددانان همواره از نبود شفافیت کافی در سازمان بورس گلایه دارند اما همین شفافیت نصفه و نیمه هم بیسیار بیشتر از شفافیت دیگر شرکت‌ها است بنابراین راه اندازی این ابزارها کمک بسیار زیادی به ما می‌کند.

ضمن آنکه این صندوق‌ها ارزش سرمایه مردم را حفظ می کند به عنوان مثال ممکن است در سال 90 یک فردی پول برای خرید خانه داشت اما این کار را انجام نداد بعد مسکن دو برابر شد در حالیکه اگر با آن پول در بخش مسکن سازمان بورس سرمایه گذاری می کرد از ارزش سرمایه اش کاسته نمی‌شد.

پیش بینی میکنم با توجه به برنامه‌های سازمان بورس، پیمانکاران و مردم مشتاق برای استفاده از این صندوق‌ها باشند البته موفقیت این ابزار به سیاست‌های پولی وابسته است زیرا بسته پولی اجازه نمی‌دهد که نرخ سود در بورس بالاتر از بانک‌ها باشد بنابراین مردم ترجیح می‌دهند که سرمایه خود را به بانک ببرند.