انتقال هزینه مالیات ساخت به خریدار اشتباه است/احتمال رونق سندسازی

به گزارش خبرنگار مهر، هیئت دولت در ۱۷ خرداد امسال مصوبه جدیدی در خصوص مالیات بر ساخت و ساز را به تصویب رساند. بر اساس این مصوبه، درآمد افراد حقیقی و حقوقی از محل ساخت و فروش هر نوع سازه ای و همچنین از محل عرصه و اعیانی مشمول مالیات می شود. ضمن اینکه ارزش روز زمین در هنگام ساخت از ارزش روز فروش زمین کسر شده و مابقی سود فروش آن مشمول تا ۲۵ درصد مالیات می شود.

درآمد مالیاتی کشورهای توسعه یافته ۴ برابر ایران

اگرچه درآمد دولت ها از مالیات در کشورهای پیشرفته تا ۳۰ درصد و در کشورهای در حال توسعه تا ۲۰ درصد تولید ناخالص داخلی را تشکیل می دهد، اما در ایران به گفته علی طیب نیا، وزیر امور اقتصادی و دارایی(در همایش مالیات در اسفند سال ۹۵) بالاترین درآمد مالیاتی دولت در سال گذشته اتفاق افتاد که نسبت آن به تولید ناخالص داخلی تنها ۸ درصد بود و مابقی تولید ناخالص داخلی از محل سایر درآمدها به خصوص نفت حاصل شد.

تجارب جهانی مالیات بخش مسکن

مالیات بر نقل و انتقال ملک نیز در بسیاری از کشورهای دنیا به عنوان پایه درآمدهای مالیاتی محصوب می شود این رقم در برخی کشورهای پیشرفته مانند انگلیس تا ۱۵ درصد برای املاک بالای ۲ میلیون پوند وضع شده است. همچنین در برخی شهرهای پرجمعیت هند مالیات نقل و انتقال ملک تا ۸ درصد تعیین شده است. در ایران تا پیش از تصویب قانون جدید «مالیات بر ساخت و اولین فروش»، از ۱۰ درصد ارزش معامله نقل و انتقال ملک، مالیات اخذ می شد که به دلیل مبهم بودن قانون، امکان فرار مالیاتی در آن بسیار بالا بود و فروشندگان و خریداران مسکن، مالیات بر نقل و انتقال ملک را عملا پرداخت نمی کردند.

با این حال پژوهش های تطبیقی مالیات بر درآمدهای حاصل از فعالیت های اقتصادی در بخش مسکن در کشورهای مختلف نشان می دهد هدف گذاری این کشورها از وضع مالیات، مانع از ورود دلالان و سفته بازان به این بازار و درنتیجه کنترل نوسان های قیمتی ملک شده است اما در ایران مالیات ها نه تنها به کنترل قیمت مسکن کمکی نکرده، بلکه دلالان از مالیات بر نقل و انتقال مسکن طفره رفته اند.

از همین رو بود که دولت در ۱۷ خرداد ماه امسال و در راستای ابلاغ آیین نامه های قانون مالیات های مستقیم، مصوبه ای در خصوص مالیت بر ساخت و اولین فروش آن تصویب کرد تا از فرارهای مالیاتی این بخش جلوگیری کند. اما این مصوبه نیز با انتقاداتی از سوی انبوه سازان روبه رو شده و آن را مانع رونق مسکن می دانند.

مخالفان: مالیات بر ساخت به گرانی و رکود می انجامد

بسیاری از مخالفان قانون مالیات بر ساخت و ساز معتقدند سازنده مالیات را بر خریدار و مصرف کننده منتقل کرده که به افزایش قیمت مسکن منجر می شود؛ درنتیجه خریداران با کاهش قدرت خرید مواجه شده و مسکن نوساز و ساخته شده نیز به سختی به فروش می رسد و بر رکود بازار این بخش می افزاید. به تبع این وضع، انبوه سازان از قدرت مالی کافی برای شروع به ساخت برخوردار نخواهند بود و این موضوع به کاهش ساخت و ساز منجر می شود؛ کاهش ساخت نیز کاهش عرضه را در پی دارد که با افزایش تقاضا در سال های آینده، قیمت مسکن به صورت جهشی و تصاعدی افزایش خواهد یافت؛ این چرخه معیوب کاهش عرضه و افزایش تقاضا و درگیری آن با کاهش قدرت خرید مسکن مردم، هیچ گاه خروج مسکن از رکود را در شرایط فعلی در پی نخواهد داشت.

موافقان: چرا تولیدکننده مالیات بدهد اما مسکن ساز خیر؟

از سوی دیگر موافقان مالیات بر ساخت بر این اعتقادند که ساخت و ساز نیز مانند هر فعالیت اقتصادی سالم دیگری بوده و سازندگان مسکن هم باید همانند دیگر تولیدکنندگان مالیات بدهند. نبود مالیات محکم در این بخش در سال های گذشته سبب شد تا بسیاری از افرادی که در مشاغل غیر مرتبط بودند وارد بخش ساخت و ساز شده و به دلیل نبود شفافیت در هزینه های این بخش، توانستند به سودهای کلانی برسند. چون سازندگان مسکن به خصوص حقیقی ها، از دفاتر ثبت درآمدها و هزینه های شفافی برخوردار نیستند و به راحتی امکان سندسازی در این بخش وجود دارد که با ساماندهی آنها می توان درآمد مالیاتی دولت را افزایش داد.

مالیات بر ساخت مسکن موضوع عجیب و غریبی نیست

دکتر تیمور رحمانی، پژوهشگر ارشد مالیات مسکن در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره مالیات بر ساخت و ساز گفت: به نظر من مصوبه جدید دولت فی نفسه کار خوبی است و فعالان حوزه ساخت و ساز و تولید مسکن نیز باید همانند سایر تولیدکنندگان و فعالان اقتصادی سالم، مالیات پرداخت کنند؛ همچنین مالیات بر ساخت و ساز بر خلاف مالیات بر اجاره مسکن که یک نوع مالیات اختصاصیِ این بخش محسوب می شود، مالیات ویژه ای نیست و در مصوبه اخیر دولت، مسکن سازان همچون سازندگان دیگر کالاها مثلا تولیدکننده فولاد دیده شده است.

عضو هیئت علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران با انتقاد از برجسته کردن مالیات بر ساخت و ساز از سوی برخی فعالان بخش مسکن و انبوه سازان که سبب شده تا بسیاری آن را موضوع عجیب و غریبی بپندارند، افزود: مصوبه اخیر دولت به طور کلی با قانون مالیات های مستقیم هماهنگی دارد.

به گفته مجری پژوهش مالیات بهینه مسکن در وزارت راه و شهرسازی، سازمان امور مالیاتی و حسابرسان به راحتی می توانند دفاتر سود و زیان یا درآمد و مخارج یک شرکت تولیدی را محسابه کنند و امکان نظارت بر این دفاتر وجود دارد؛ اما در بخش ساخت و ساز مسکن و سپس فروش آن، به جهت زمان بر بودن این فرآیند که در دوره های رکود بازار مسکن بیشتر هم می شود، نمی توان درآمدها و سود سازنده را واقعی دانست چرا که با توجه به وجود تورم نمی توان به محاسبه سود واقعی از محل قیمت تمام شده ساخت به همراه ارزش زمین در هنگام خرید آن و نیز قیمت فروش اعیانی در چند سال بعد از ساخت و ارزش عرصه (زمین) در هنگام فروش پرداخت؛ اگرچه این موارد همگی در قانون اخیر مالیات بر ساخت دیده و لحاظ شده است. اما ارقام نهایی قطعی نیستند.

قرار نیست هزینه مالیات ساخت به مصرف کننده مسکن منتقل شود

نویسنده کتاب «اقتصاد کلان نوین» در پاسخ به پرسش خبرنگار مهر در خصوص انتقاد برخی که آثار این قانون مبنی بر انتقال هزینه مالیات از سوی تولیدکننده به مصرف کننده را مطرح می کنند، اظهار داشت: من با این انتقاد مخالفم چون از نظر علمی و تجربی اینگونه نیست که اگر دولت به کالایی، مالیاتی مثلا معادل یک میلیون تومان وضع کرد، همه آن رقم یک جا به مصرف کننده منتقل شود در همه دنیا نیز همین گونه است. این موضوع در اصطلاح علم اقتصاد، تابع کشش بازار عرضه و تقاضاست که عوامل و فاکتورهای متعددی در انتقال مالیات وضع شده به مصرف کننده دخیل است. ضمن اینکه اگر سازنده بخواهد مالیات را به طور کامل از مصرف کننده بگیرد، به دلیل کاهش قدرت خرید مردم، اساس امکان فروش محصول و کالای خود را ندارد تا بتواند هزینه مالیات را از او بگیرد؛ درنتیجه سازنده مسکن برای آنکه بتواند به سود خود در مدت زمانی معقولی دست یابد، مجبور به فروش ملک با قیمت تعدیل شده تری است و باید بخشی از هزینه مالیاتی را از سود خود پرداخت کند. در هیچ جای دنیا امکان انتقال کامل هزینه های مالیاتی به مصرف کننده نهایی اجازه داده نمی شود.

وی با اشاره به عدم شفافیت دفاتر تولیدکنندگان بخش مسکن و سازندگان نسبت به دیگر تولیدکنندگان یا فعالان بخش خدمات و تجارت، گفت: من با انتقادی که از نوع نوشتن این قانون وجود دارد موافقم اصولا باید قوانین اقتصادی به خصوص مالیات به صورت ضفاف و ساده باشد اینکه در قانون آمده سازنده اگر تا سه سال پس از ساخت نتواند ملک را بفروشد، دیگر از شمول مالیات بر ساخت و ساز خارج می شود، سبب می شود تا بسیاری از انبوه سازان به سندسازی روی بیاورند. به این صورت که ملک را بدون سند رسمی و به صورت قولنامه ای می فروشند و مالک سه سال بعد از گذشت ساخت و ساز، باید به دنبال تهیه سند رسمی باشد.

دانشیار دانشگاه تهران ادامه داد: البته این موضوع برای سازندگان خرد بیشتر مصداق دارد اما انبوه سازان که به درآمدهای حاصل از فعالیت اقتصادی خود برای به کار انداختن پروژه های ساختمانی بعدی نیازمندند، نمی توانند سه سال پس از اتمام پروژه به اصل و سود سرمایه خود دست یابند. بنابراین نمی توان چندان این موضوع را به عنوان نقطه ضعف قانون دانست.

رحمانی تأکید کرد: به هر حال اگر در دوره رونق مسکن این قانون ابلاغ و اجرایی می شد بهتر بود چون سازنده بدون اعتنا به مالیاتی که باید بدهد بلافاصله پس از اتمام کار واحدهای مسکونی ساخته شده را به فروش می رساند و درآمد خود را در پروژه دیگری سرمایه گذاری می کند و بازار عرضه و تقاضا هم به یک تعادل رسیده است.