به گزارش خبرنگار مهر، بیژن دارایی پیش از ظهر یکشنبه در نشست تخصصی توجیهی مشاوران حقوقی نهادهای عمومی، مشاوران املاک و رسانه‌های با رویکرد پیشگیری از جرایم مرتبط در سخنانی با تاکید بر اینکه مشاوران املاک نباید نقش دلال را در معاملات داشته باشند، اظهار داشت: کار مشاوران املاک یک کار کاملاً تخصصی است، اگر خارج از این چارچوب واسطه گری کند و خدایی ناکرده با قیمت گذاری کاذب در برخی مناطق بازار مسکن و اراضی را بر هم بزند به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست.
واسطه‌گری برخی مشاورین املاک در معاملات
وی با تاکید بر اینکه متأسفانه امروز عده معدودی از مشاورین املاک ما از حوزه تخصصی خود فاصله گرفته اند، عنوان کرد: برخی مشاورین املاک به جای اینکه کار فنی و تخصصی خود را انجام دهند، ملک شناس و اراضی شناس باشند خودشان به واسطه گر و تأمین کننده قیمت در برخی مناطق تبدیل شده اند.
معاون پیشگیری از وقوع جرم دادگستری لرستان با بیان اینکه در زمان انجام معامله باید از ملک مورد معامله بازدید شود، تصریح کرد: معدود پیش می آید که مشاور املاک در زمان تنظیم یک قرار داد از ملک بازدید کند، تنها به همین قدر اکتفا می شود که کسی ملکی را معرفی کند بدون اینکه ملک را ببیند و بداند در کدام حوزه جغرافیایی قرار دارد و تنها به گفته های طرفین اکتفا می کند، این امر موجب می شود وقتی که اختلافی بین طرفین معامله ایجاد می شود مشاور کمترین اطلاعات را راجع به ملک ندارد.
دارایی در ادامه با تاکید بر اینکه اینگونه نیست که با تنظیم یک قرار داد مشاور املاک از مسئولیت مبرا شده است، افزود: مشاور املاک از صفر تا ۱۰۰ یک پرونده قضائی دخیل است، اتفاقاً از دید قضائی مشاور املاک مباشر انجام معامله است و اگر کسی ملک غیر و اراضی دولتی را به مشاور معرفی کند، مشاور املاک معامله را انجام دهد از لحاظ قانونی مشاور مباشر است و مسئولیت دارد و باید پاسخگو باشد.
ضرورت استفاده از شهود مورد اعتماد همراه با امضا و اثر انگشت
وی با اشاره به اینکه داوری مسئله بسیار مهمی است، افزود: در فرم هایی که در اختیار مشاورین املاک قرار دارد داوری پیش بینی نشده است، اما پیشنهاد ما برای جلوگیری از ورود پرونده ها به محاکم قضائی و گرفتار شدن به بحث قضائی در معاملات، داور پیش بینی شود، هیچ اشکالی ندارد علاوه بر بندهای در فرم ها، بندهای دیگری در چارچوب قانون به آنها اضافه شود.
معاون پیشگیری از وقوع جرم دادگستری لرستان با تاکید بر اینکه در جاهایی مانند پیش فروش ساختمان تعیین داور تکلیف است، افزود: در این راستا در مفاد قرار داد اگر احساس می شود اختلافی حادث می شود دو داور در خصوص اختلافات احتمالی آینده تعیین شوند.
دارایی با بیان اینکه رأی داور برای محاکم حقوقی قابل اعتنا است، بیان داشت: الان مسئله داور خیلی مغفول مانده و این در حالیست که خیلی از اختلافات جزئی می‌تواند توسط داور حل شود.
وی در بخش دیگری از سخنان خود با اشاره به حضور شهود در انجام معامله، تصریح کرد: در حال حاضر معامله انجام می شود و برای اینکه گرفتار ساز و کار قضائی نشوند امضای یک یا دو نفر را به عنوان شاهد می‌گیرند.
معاون پیشگیری از وقوع جرم دادگستری لرستان، تاکید کرد: این در حالیست که شاهد وقتی احضار می شود، می‌گوید که در زمان تنظیم معامله آنجا نبوده ام، اگر اختلافی ایجاد شود این شهادت دیگر برای ما قابل اعتنا نیست و اینگونه شهود به دادگاه معرفی می‌شوند.
دارایی با اشاره به امروز کمترین معامله بارهای مالی بسیار سنگینی را به دنبال دارد، گفت: یک قلم این طرف و آن طرف شود خانواده‌ای بدبخت می شود، در این راستا باید از شهود عادل و مورد اعتماد با اخذ امضا و اثر انگشت استفاده شود.
حبس ۳ تا ۱۰ سال برای انجام معامله معارض
وی با بیان اینکه شروط ضمن عقد در فرم ها باید به طور کامل خوانده شود و مورد توجه قرار گیرند، افزود: خیلی از افرادی که گرفتار پرونده های قضایی می‌شوند وقتی مراجعه می کنند می گویند ما اصلاً چنین شرطی را امضا نکرده ایم، این امر درست بوده چرا که مشاور املاک کمترین وقت را نمی گذارد که این شروط ضمن عقد را با حوصله قرائت کند که افراد بدانند چه چیزی را امضا می کنند.
معاون پیشگیری از وقوع جرم دادگستری لرستان همچنین با تاکید بر اینکه تمام معاملات باید دارای کد رهگیری باشند، ادامه داد: این تکلیفی بوده که قانون پیش بینی کرده و حسن این امر ابتدا به خود مشاورین املاک برمی گردد چرا که باعث می شود معاملات مغارض اتفاق نیفتد و معاملات صوری صورت نگیرد.
دارایی در ادامه با تاکید بر لزوم رویت تمامی اسناد، تصریح کرد: بسیاری از معاملاتی که مشاورین املاک انجام می دهند با اسناد عادی و قولنامه است، به هیچ عنوان، هیچ معامله ای با کپی قولنامه های قبلی برای دادگاه ارزش و اعتبار حقوقی ندارد و به طور حتم باید سلسله مراتب اصل قولنامه ها رویت شود.
وی، گفت: اگر یک ملک ۱۰ بار معامله شود، مشاور املاک زمانی می‌تواند نسبت به تنظیم قرار داد اقدام کند که سلسله مراتب تمامی قولنامه ها را به دست بیاورد، اصالت آنها را احراز کند و در قولنامه ها به سلسله مراتب قولنامه های قبلی اشاره کند.
معاون پیشگیری از وقوع جرم دادگستری لرستان، تاکید کرد: خیلی از معاملاتی که در حال حاضر انجام می شود با کپی قولنامه ها انجام می شود، این امر به معامله معارض تبدیل می شود و بر اساس قانون سه تا ۱۰ سال حبس برای آن پیش بینی شده است.
احراز اعتبار وکالت نامه با مشاور املاک است
دارایی با اشاره به اینکه به وکالت نامه ها خیلی باید دقت شود، ادامه داد: برخی از معاملات ما با وکالت نامه ها انجام می شود، باید به اصالت وکالت نامه ها دقت شود، وکالت نامه ها باید دارای مهر برجسته باشد در غیر اینصورت فاقد اعتبار حقوقی و قانونی است.
وی، یادآور شد: تا زمانی وکالت وکیل پابرجاست که موکل او را عزل نکرده باشد، موکل فوت نکرده باشد و مهجور نشده باشد، احراز اعتبار وکالت نامه با مشاور املاک است، اگر تردید وجود دارد استعلامات لازم از دفتر خانه ای که وکالت نامه را صادر کرده صورت گیرد یا موکل دعوت شود.
معاون پیشگیری از وقوع جرم دادگستری لرستان، تصریح کرد: این وکالت نامه ها امروز طرفین، محاکم قضائی و هم مشاورین املاک را گرفتار کرده است.
دارایی با تاکید بر اینکه مشاورین املاک به هیچ عنوان سند معامله را در اختیار نداشته باشند، افزود: سند معامله باید به فروشنده برسد، نباید امانت نزد مشاور املاک بماند، تلاش بر این باشد که سند معامله به صاحب آن در همان جلسه داده شود در غیر اینصورت شائبه های زیادی برای مشاور املاک ایجاد می کند و افراد آنها را به سوء استفاده متهم می کنند.
وی با اشاره به اینکه نگه داشتن وجه یا سند معامله این حق را برای فروشنده ایجاد می کند که معامله را فسخ کند، بیان داشت: خریدار نیز اعلام می کند که مشاور املاک باعث شد که من در این معامله متضرر شوم، دادگاه نیز این استدلال را می پذیرد چرا که مشاور املاک قصور دارد.
فروش اراضی ملی و تبدیل به قبرستان
معاون پیشگیری از وقوع جرم دادگستری لرستان با تاکید بر اینکه در قولنامه ها باید به مشخصات ملک، متراژ و… مشخص باشد، افزود: خیلی از اختلافات ناشی از قرار دادها چندین سال بعد از وقوع عقد قرار داد اتفاق می افتد، در این راستا بر اساس دستورالعمل مشاورین املاک باید حداقل ۱۰ سال سابقه اسناد خود را نگهداری کنند.
دارایی همچنین با تاکید بر لزوم توجه به اسناد مالکیت اشخاص، بیان داشت: گاهی شخص ملک غیر را معرفی می کند، حتی ممکن بوده که قولنامه را هم بیاورد، اصالت و استعلام این قولنامه بر عهده مشاور املاک است، اگر تردیدی وجود دارد که ملک جزء اراضی زراعی و جنگلی بوده باید دقت شود، اینگونه نیست که هرکس و کشاورزی از روستا آمد بلافاصله برایش قرارداد تنظیم شود، متولی فروش اراضی ملی و جنگلی اداره کل منابع طبیعی است، این اراضی متعلق به دولت است، اسناد اراضی ملی و جنگلی هنوز در دست مالکین است، این اسناد هنوز باطل نشده و تشخصیص اراضی جنگلی و ملی برعهده منابع طبیعی است.
وی، افزود: به محض اینکه این امر تشخیص داده شد اسناد قبلی باطل است، در این راستا معامله این سند، به معنی معامله اراضی دولتی و ملی است، هر جا تردیدی وجود دارد استعلامی از منابع طبیعی گرفته شود، مشاورین املاک به صرف اینکه مبلغی را دریافت کنند خود را گرفتار پرونده های قضایی نکنند.
معاون پیشگیری از وقوع جرم دادگستری لرستان با اشاره به اینکه فروش اراضی ملی یک تا هفت سال مجازات حبس دارد، عنوان کرد: همین باعث شده که در برخی مناطق آنقدر مشاورین املاک اراضی ملی را فروختند و به قبرستان تبدیل کردند که معضلات بزرگی را برای دستگاه قضایی ایجاد کرده است.
تغییر کاربری اراضی را از چشم مشاور املاک می بینیم
دارایی در بخش دیگری از سخنان خود با بیان اینکه یکی از مشکلات ما تغییر کاربری اراضی است، تصریح کرد: کاربری بسیاری از اراضی که مشاورین املاک مورد معامله قرار می دهند زراعی و باغی است.
وی با تاکید بر اینکه ما در شورای پیشگیری به این نتیجه رسیدیم که بسیاری از این تغییر کاربری اراضی را از چشم مشاور املاک می بینیم، افزود: در روستاها اراضی که کاربری آنها زراعی بوده مدام مورد معامله قرار می‌گیرند.
معاون پیشگیری از وقوع جرم دادگستری لرستان، تصریح کرد: در این راستا تصویب شد که امور اراضی در تغییر اراضی یک شکایت را علیه مشاوری که معامله را انجام می دهد تنظیم کند.
دارایی در ادامه سخنان خود با اشاره به معامله معارض و ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، بیان داشت: قانون گذار در این ماده مجازات سنگینی را برای فروش مال دیگران و معامله معارض پیش بینی کرده است.
وی، بیان داشت: یکی از مشکلات موجود اسناد رهنی است، طرف با ملک خود از بانک وام گرفته است و ملک او در رهن بانک است و این در حالیست که مشاور املاک بدون توجه به رهنی بودن سند آن را به دیگری می فروشد.
معاون پیشگیری از وقوع جرم دادگستری لرستان با تاکید بر اینکه ملک در رهن بانک و یا رهن دادگستری است و ضمانت اجرای متهم است و این در حالیست که مشاور آن را به یک نفر دیگر می فروشد، بیان داشت: برای معامله معارض و برای فروشنده و مشاور در این زمینه قانون گذار سه تا ۱۰ سال حبس در نظر گرفته است.
نظر شما