دوگانه های سند عادی/ معاملاتی که مقدم بر اسناد رسمی هستند

رحیم پیلوار در گفتگو با خبرنگار مهر در رابطه با کلاهبرداری از طریق قولنامه در پاسخ به این سوال که از لحاظ حقوقی، علت فروش یک ملک به چندین نفر چیست؟ گفت: یکی از مشکلات اساسی و بسیار مهم در نظام حقوقی فعلی ایران، بحث عدم اعتبار لازم اسناد رسمی و پذیرش ادله مخالف با آن به خصوص اسناد عادی (غیررسمی) است. این مساله راه را برای انتقال مال غیر، کلاهبرداری، فروش یک ملک به چندین نفر و سایر مسائل که در جای خودش قابل بررسی است، بازمی‌کند.

وی افزود: البته خوشبختانه قانونگذار در سال ۱۳۸۹ قانونی را تصویب کرد تحت عنوان قانون پیش فروش؛ که در آن لازم دانست وقتی کسی می‌خواهد ملکی را تازه بسازد و بعد واحدهایش را واگذار کند لازم هست این کار حتماً از طریق سند رسمی انجام شود. با توجه به سواستفاده هایی که صورت گرفته بود و پرونده‌های متعددی که به خصوص در تهران مطرح بود، شاکیان زیادی وجود داشتند که بعضاً تمام زندگی خود را از دست می‌دادند. به این معنا که فردی می‌آمد از مردم پول می‌گرفت و وعده می‌داد زمینی می خرد یا خریده و خواهد ساخت و به آنها واگذار می‌کند.

ای حقوقدان ادامه داد: با این حال با توجه به اینکه این فرایند از طریق سند رسمی صورت نمی‌گرفت، این خلأ و حرفه ایجاد شد که این فرد اگر سو نیتی داشت یا دچار تنگنای مالی می‌شد، یک واحد را به چند نفر با اسناد غیررسمی (عادی) واگذار می‌کرد و چون در سامانه‌ای این اسناد به ثبت نمی‌رسیدند، ناخودآگاه باعث شد که راه برای سو استفاده و کلاهبرداری هموار شود. اما در کنار قانون پیش فروش آپارتمان‌ها که سند رسمی را لازم دانست، شاهد این بودیم که به دلیل اعتبار اسناد غیررسمی افراد با قولنامه معاملات خود را انجام می‌دادند.

قانون ثبت تا چه حدی در بروز چنین اتفاقاتی در کشور نقش دارد؟

پیلوار با بیان اینکه متأسفانه مابه قانون ثبت خودمان هم بی‌مهری کردیم، گفت: آنجا که ثبت معاملات راجع به معاملات غیر منقول را الزامی کرده بود و مفهوم این بود که اگر معامله‌ای راجع به ملکی به نحو عادی صورت می‌گرفت در برابر افراد قابل استناد نباشد، ولی فرایند به گونه‌ای پیش رفت با توجه به نظری که بعداً به شورای نگهبان استناد داده می‌شد اعتقاد بر این بود که در مقابل سند رسمی اگر اعتبار سند عادی اثبات شود مثلاً با دو نفر شاهد، در این صورت ما می‌توانیم الزامات سند رسمی را نادیده بگیریم و سند عادی را بر سند رسمی برتری دهیم. نتیجه این مساله این شد که کسی با حسن نیت و به موجب سند رسمی معامله‌ای را انجام داده در صورتی که فردی با سند عادی مقدم، بیاید و در دادگاه صحت آن را اثبات کند مال را از دست می‌دهد. یعنی ما کسی را که به حرف قانونگذار گوش کرده، هزینه‌های دولتی را پرداخت کرده و به مقامات رسمی جمهوری اسلامی ایران رجوع کرده و معامله‌ای را واقع کرده می‌گذاریم کنار و کسی را که به صورت پنهانی یا در پستوی خانه معامله‌ای را به موجب سند عادی انجام داده است یا اصلاً انجام نداده و بعد سند سازی کرده، بر این فرد برتری دادیم.

این استاد دانشگاه تهران افزود: این مساله باعث شد که متأسفانه سو استفاده‌های زیادی صورت بگیرد و هم اکنون هم راه این سو استفاده باز است. مجلس شورای اسلامی تلاشی کرد تا در قانون احکام دائمی توسعه‌ای کشور با گنجاندن ماده ۶۲ این خلاء را برطرف کند و بیان کرد که سندی که عادی باشد در مقابل سند رسمی قابل استناد نباشد. اما متأسفانه در فرایندی که مواجه شد و مورد ایراد واقع شد و به مجلس بازگشت، انجا قیدی اضافه کردند که کار را خراب کرد و اجازه داد که دوباره قاضی صحت اسناد عادی احراز کند و آن را بر سند رسمی برتری دهد. یعنی متأسفانه از این نظر ما دوباره برگشتیم به نقطه صفر خودمان.

کشورهای دیگر این مسئله را چگونه حل کردند؟

پیلوار با بیان اینکه این مساله، فقط مساله ما نیست، گفت: در تمام دنیا اتفاق می‌افتد و اتفاق افتاده است. اما در کشورهای اروپایی از قرن ۱۹ این مساله را حل کردند. از طرفی شاید نزدیکترین راه حل به نظام حقوقی کشور، در نظام حقوقی فرانسه اعمال می‌شود. طبق نظام حقوقی فرانسه سند عادی که تنظیم می‌شود در مورد اموال غیرمنقول، فقط بین طرفین قابل استناد است و اگر می‌خواهند در جامعه به آن استناد کنند و حقی را مطالبه کنند لازمه اش آن است که آن را به صورت رسمی هم منعقد کنند. بنابراین در حقوق فرانسه کسی که سند عادی راجع به ملکی تنظیم کند حق استناد به آن را در برابر دارنده سند رسمی ندارد و نخواهد داشت. بنابراین اینجا به کسی که حرف قانونگذار را گوش می‌کند و سند رسمی تنظیم کند، برتری می‌دهند نه به کسی که حرف قانونگذار را عمل نمی‌کند و سند عادی تنظیم می‌کند.

وی در پاسخ به این سوال که اگر ما اسناد غیررسمی را معتبر نمی‌دانستیم و همه معاملات در سامانه‌ای به ثبت می‌رسید و هر خریدار می‌توانست با رجوع به آن، از صحت گفتار فروشنده اطمینان خاطر پیدا کند، آیا باز هم چنین مشکلاتی را شاهد بودیم؟ گفت: در واقع همان طور که اشاره کردید، در یک نظام حقوقی سالم و شفاف وقتی فردی می‌خواهد معامله کند مرجع رسمی برای ابراز اطلاعات در مورد آن ملک، سازمان ثبت آن کشور است. بنابراین وقتی که کسی معامله‌ای را انجام می‌دهد دفترخانه استعلامی از اداره ثبت می‌کند و با مراجعه به دفتر املاک اعلام می‌شود آخرین مالک رسمی این ملک شخص الف است. بنابراین وقتی دفترخانه شرایط صحت معامله را ابراز کرد معامله را ثبت می‌کند و سند رسمی به طرفین می‌دهد. ولی خلاء آنجایی ایجاد می‌شود که ما سند عادی را هم بپذیریم. این لازمه‌اش این می‌شود که کسی که به دفترخانه مراجعه نکرده بتواند معامله‌ای را راجع به همان ملک منعقد کند بدون اینکه در دفتر املاک این مساله ثبت شود.

استاد دانشگاه تهران تصریح کرد: بنابراین کسی که با حسن نیت از دفتر املاک استعلام می‌کند و ملکی را می‌خرد بعد مواجه می‌شود با کسی که در مورد همان ملک معامله کرده ولی معامله‌اش در دفتر املاک ثبت نشده و به دفتر خانه هم اطلاع رسانی نشده است. بنابراین اینجا حالت دوگانه پیش می‌آید. مثلاً مالک ملکی یکبار با سند رسمی ملکی را پیگیری می‌شود و یکبار با سند عادی. حالا در نظام حقوقی سالم فقط این سند رسمی اعتبار می بخشد اما در نظام حقوقی‌ای که راه فرار وجود داشته باشد، اجازه می‌دهد آن معامله عادی هم در دادگاه بررسی شود و اگر نزد مقام قضائی صحتش احراز شود به آن اثربخشی می‌دهد. این حالت باعث می‌شود، کسی که تکالیف قانونی خود را انجام داده در برابر کسی که تکالیف قانونی خود را انجام نداده، از میدان کنار رود و زیان‌های احتمالی هنگفتی را مواجه شود.

وی در پاسخ به این سوال که کسی که معامله رسمی انجام می‌دهد نمی‌تواند تضمین مالکیت داشته باشد زیرا ممکن است با معامله غیررسمی مالکیت ملک مذکور به فرد دیگری انتقال پیدا کرده باشد و بر اساس قانون فعلی کشور، اگر در دادگاه شکایت کند فردی مالک شناخته می‌شود که زود تر معامله را منعقد کرده باشد. بنابراین می‌شود گفت اسناد رسمی هم بستر مناسبی برای انتقال مالکیت نیست. تا وقتی که اسناد عادی اعتبار دارند؟ اظهارداشت: دقیقاً. یعنی اگر ما در کنار پذیرش ثبت و سازمان ثبت به عنوان نهاد حاکمتی خودمان، اجازه دهیم در کنار آن یک نهاد غیررسمی به عنوان معاملات اسناد عادی وجود داشته باشد، تمام آثار مثبت نظام ثبتی را از بین می‌برد و حتی معکوس می‌کند. یعنی در واقع از یک طرف می‌خواهید به حرف قانون گوش کنند به یک مرجع حاکمیتی جمهوری اسلامی مراجعه کنند، حقوق و مالیات‌های لازم را پرداخت کنند تا به انها سند رسمی بدهید. اما در مقابل یک چراغ سبزی نشان می‌دهد به افرادی که به صورت غیر رسمی معاملات را انجام می‌دهند. یعنی به صورت دستی در دفتر املاک یا خانه معامله‌ای را انجام می‌دهند و بعد با مراجعه به نظام قضائی می‌توانند اثر ثبت را از بین ببرند.

وی افزود: جالب اینکه در نظام فعلی حقوقی ما هم سازمان ثبت اسناد و املاک و هم دادگاه‌های ما ذیل یک قوه هستند. یعنی قوه قضائیه بر هر دو نظارت و حکومت دارد در حالی که در بسیاری کشورها سازمان ثبت ذیل قوه مجریه عمل می‌کند. ما تعارض آشکاری در داخل حاکمیت قوه قضائیه داریم. از یک طرف قوه قضائیه می‌گوید بیاید در دفتر املاک و سازمان ثبت معاملات را انجام دهید از طرفی در دادگاه‌های خودش اسناد خلاف آن را قبول می‌کند. این یک تعارض آشکار است که باعث بی اعتمادی مردم به قوه قضائیه می‌شود.

وی در پاسخ به سوال دیگری مبنی بر اینکه راهکار برای حل این مسئله چیست و چگونه می‌توانیم از این بحران رهایی یابیم؟ گفت: همان طور که مستحضر هستید بهترین راهکار استفاده از تجربه مفید سایر کشورها است. یعنی کسانی که قبلاً این مشکل را داشتند و با تجربه خودشان به راه حلی رسیدند. ما نظام‌های حقوقی مختلفی در دنیا داریم اما شاید بهترین راه حل را در این خصوص بتوانیم از نظام حقوقی فرانسه اقتباس کنیم که در واقع نتیجه نظام حقوقی و عقلای آن‌ها است. آن هم این است که ما اسناد عادی را در مقابل اسناد رسمی قابل استناد ندانیم. یعنی الزام کنیم همه معاملات در مورد معاملات غیرمنقول به موجب سند رسمی انجام شود و هیچ سند عادی را ولو اینکه مقدم باشد، در مقابل سند رسمی الزام آور و قابل استناد ندانیم. لازمه آن، این است که معامله عادی فقط بین کسانی که معامله را منعقد کردند الزام آور باشد اما کسی که به موجب سند رسمی معامله را انجام داده به هیچ وجه از حقوق قانونی خودش محروم نخواهد شد.

وی در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه در مواردی مانند فروش یک ملک به چندین نفر آیا مشکل مردم هستند یا قوه قضائیه، زیرا طبق سیاست کشور معاملات عادی اعتبار دارد و مردم نیز به سمت انجام معاملات غیررسمی می‌روند گفت: واقعیت این است که نمی‌توانیم مردم را متهم بدانیم. بیشتر کسانی که از این مسائل متضرر می‌شوند افراد متوسط و پایین جامعه هستند که به امید خانه دار شدن و سرمایه گذاری مطمئن در دوران پیری، سعی می‌کنند اموال خود را در اموال غیرمنقول سرمایه گذاری کنند. حالا حسن نیت این افراد محرز است اما آسیبی که این افراد می‌بینند این هست که وقتی پای میز معامله می‌نشینند با فردی مواجه می‌شوند که از خودشان صدها برابر دارای تمول بیشتر هستند و خود را به حاکمیت منتسب می‌کند و ادعا می‌کند که در حال انجام یک پروژه بزرگ است. مردم وقتی این ظاهر را می‌بینند اعتماد می‌کنند و اسناد عادی را امضا می‌کنند اما اگر ما در نظام حقوقی سالم و شفاف عمل کنیم اجازه ندهیم فردی بستر جرم را فراهم کند، قطعاً ما موفقتر خواهیم بود.

وی افزود: برای این کار نیز باید توافق و تعاملی بین مجلس و شورای نگهبان و حتی مجمع تشخیص مصلحت نظام صورت گیرد و اسباب جلوگیری از ضرر به مردم و چون ما در نظام اسلامی هستیم و سازمان ثبت یک نهاد حاکمیتی جمهوری اسلامی است، باید یکبار برای همیشه این مسئله را حل کند و اسناد عادی نتوانند به هیچ وجه در برابر اسناد رسمی مورد استناد قرار بگیرند.