معضلات طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

خبرگزاری مهر، گروه جامعه؛ طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از سوی مجلس شورای اسلامی با هدف بی‌اعتبار کردن اسناد عادی به‌عنوان ریشه بسیاری از معضلات اجتماعی و اقتصادی در کشور در حال پیگیری است. معضلاتی مانند فرار مالیاتی، زمین‌خواری، فروش یک ملک به چندین نفر، فرار از دین و نیز افزایش پرونده‌های ورودی به دستگاه قضائی که علاوه بر مردم، حاکمیت را نیز دچار مشکلات زیادی کرده است ریشه در اعتبار اسناد عادی دارند.

مطابق ماده ۱ طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول: «از تاریخ راه‌اندازی سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون، هر معامله‌ای که موضوع آن انتقال مالکیت یا انتقال حق انتفاع یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول ثبت شده باشد و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آن‌ها و انعقاد عقد اجاره اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به‌صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد.

معاملاتی که به ثبت نرسیده باطل است و در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می‌شود، مِلک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.»

ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول علاوه بر کاهش و یا از بین بردن معضلات و مشکلات مطرح شده، سبب خواهد شد تا حاکمیت نیز بتواند اطلاعات جامع‌تری از دادوستدهای روزانه برای اعمال حاکمیت در ابعاد مختلف داشته باشد.

این‌همه در حالی است که این طرح هنوز خود دارای ایرادات زیادی است و درصورتی‌که این ایرادات برطرف نشوند، این طرح نه‌تنها به هدف خود نخواهند رسید بلکه معضلات دیگری نیز بر مردم و حاکمیت تحمیل خواهد کرد.

در زیر به دو مورد از ایرادات اصلی این طرح اشاره می‌شود.

بی‌توجهی به مالکیت صاحبان زمین‌های خرد ازجمله کشاورزان خرد

بر اساس ماده ۲ قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی مصوب سال ۱۳۸۵ صاحبان زمین‌های خرد کشاورزی نمی‌توانند سند رسمی مالکیت دریافت کنند. این در حالی است که حدود ۸۰ درصد کشاورزان کشور از این دسته هستند و تعارض بین دو طرح مذکور سبب تضییع حقوق مالکیت این کشاورزان خواهد شد.

راه‌حل طرح الزام به ثبت رسمی برای این مالکان، دریافت سند مشاع است که آن‌هم به نظر می‌رسد موجب بروز آسیب‌های اجتماعی جدیدتری در کشور خواهد شد.

معافیت یک‌ساله اراضی واگذارشده توسط دولت از الزام به ثبت رسمی

مطابق تبصره ۶ ماده ۱۰ طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول «وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مکلفند پس از تخصیص زمین با هدف انتقال با رعایت قوانین و مقررات مربوط به واگذاری زمین‌های دولتی و رعایت قرارداد فی‌مابین دستگاه‌های موضوع این تبصره و متقاضی تخصیص زمین از جمله متقاضیان آسیب دیده از حوادث طبیعی، ظرف یک‌سال از تاریخ انجام کامل تعهدات قراردادی واگذار شونده جهت انجام تکالیف قانونی مذکور در ماده (۱) این قانون اقدام نمایند.»

درواقع مطابق این تبصره در طرح‌هایی مانند واگذاری مسکن دولتی تا زمانی که خریدار همه اقساط را پرداخت نکند، ملک مدنظر از شمول ماده ۱ برای ثبت رسمی معامله و صدور سند رسمی مالکیت مستثنا است.

این در حالی است که به دلیل چنین معافیت‌هایی در مدل‌هایی مانند مسکن مهر با گذشت چندین سال، هنوز شاهد بروز مشکلاتی در مالکیت خانه‌های واگذارشده هستیم و صاحبان برخی از واحدهای مسکن مهر هنوز سند مالکیت دریافت نکرده‌اند که با این قوانین نیز مشکل آن‌ها بیشتر خواهد شد.

برای حل این مشکل می‌توان این استثنا را حذف کرد و خریداران با ثبت رسمی معاملات خود به‌صورت گام‌به‌گام نیز تعهدات خود را انجام دهند. این موضوع علاوه بر حل مشکل مالکیت خریداران، نظارت‌پذیری و ارزیابی چنین طرح‌هایی را نیز آسان می‌کند.

ازاین‌رو تا زمانی که مجلس شورای اسلامی علاوه بر رسیدگی به ابهامات و ایرادات شورای نگهبان، سایر ایرادات طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را برطرف ننماید، شاهد حل مشکلات ناشی از اسناد عادی نخواهیم بود؛ چراکه مشکلات ایجاد شده در امور مردم و حاکمیت، سبب به حاشیه رفتن قانون و بازگشت مجدد روش‌های قبلی ازجمله اسناد عادی خواهد شد.